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15/09/2005 - 19h08
Tire dúvidas sobre contratos de aluguel

Veja o programa em vídeo

Da Redação

Para responder a estas perguntas a jornalista Sophia Camargo consultou a assessoria de imprensa do Procon-SP e a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

LOCAÇÃO

1) Qual é a lei que regulamenta as locações?

Resposta: É a Lei Federal 8.245, de 18 de Outubro de 1991.

2) Quais são os deveres do Locador?

- Entregar o imóvel em condições de uso;

- Garantir o uso pacífico do imóvel;

- Manter a forma e o destino do imóvel;

- Responder pelos vícios ou defeitos que antecederam à locação;

- Participar ao locatário através do Termo de Vistoria a descrição do estado do imóvel, relatando de forma expressa os defeitos apresentados pelo mesmo;

- Fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;

- Responsabilizar-se pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, compreendidas as despesas com relação a aferição de idoneidade do locatário ou fiador;

- Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;

- Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

4) Quais são os deveres do Locatário?

- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigidos;

- Utilizar-se do imóvel conforme o convencionado, ou seja, de acordo com a natureza a que se destina, devendo tratá-lo com zelo;

- Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;

- Comunicar ao locador o aparecimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação caiba a este, bem como eventuais perturbações de terceiros;

- Reparar os danos ocasionados no imóvel provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

- Não alterar sem o consentimento prévio e por escrito do locador a forma interna ou externa do imóvel;

- Entregar ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

- Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

- Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão;

- Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

- Pagar o prêmio do seguro fiança;

- Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

5) Quais são as garantias da locação, e como elas são?

Resposta: caução, fiador ou seguro-fiança.

5) Como funciona a caução?

Resposta: A caução é uma garantia que pode ser dada em bens móveis como carros ou eletrodomésticos ou imóveis ou em dinheiro. A caução em dinheiro não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança e restituída ao locatário ao término da locação acrescida dos juros e correção do período. Se houver algum débito pendente, o locador poderá descontar do valor a ser restituído.

6) como funciona a fiança?

Resposta: A fiança é uma garantia prestada por terceiro, o fiador, que será indicado pelo próprio locatário devendo responsabilizar-se pelo cumprimento das obrigações por este assumidas, caso não as cumpra.

7) Como funciona o seguro-fiança?

Este seguro é contratado pelo locatário junto a uma companhia seguradora e corresponde ao pagamento mensal de uma quantia para cobertura de eventual aluguel não pago. O valor fixado varia de acordo com a garantia pretendida.

8) E se o locatário não apresentar nenhuma destas garantias?

Resposta: Neste caso, o locador poderá exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês a vencer.

7) Quando e como ocorre o reajuste do aluguel?

Resposta: O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel por índice pré-estabelecido. A periodicidade dos aumentos é anual. O índice de reajuste deve estar pactuado em contrato, podendo ser utilizado os índices de preços, tais como o IGP-M (FGV), IGP-DI (FGV), IPC (FIPE), INPC (IBGE) e outros.

9) O que é revisão do aluguel?

Resposta: A revisão é a possibilidade de alterar o valor do aluguel ajustando-o ao preço de mercado (para mais ou para menos) fixando assim um novo valor a ser pago. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado. A revisão judicial só poderá ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.

10) O que é denúncia vazia, e quando ela pode ocorrer?

É a retomada do imóvel pelo locador sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação inicialmente fixado em contrato. Pode ocorrer:

- nas locações que a partir de 20/12/1991 foram contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses;

- nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o locatário tiver permanecido no imóvel por mais de 5 anos ininterruptos.

Se o locatário permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o locador poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.

11) Existem outros casos que o locador pode requerer a retomada do imóvel?

A Lei do Inquilinato estabelece as situações em que pode haver a retomada do imóvel:

- acordo formal entre as partes;

- infração legal ou contratual;

- falta de pagamento;

- necessidade de reparos urgentes no imóvel por determinação do Poder Público que seja recusada pelo locatário ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;

- alienação, venda ou cessão do imóvel, sendo o prazo para desocupação do imóvel de 90 dias;

- extinção do usufruto ou fideicomisso, sendo o prazo para desocupação do imóvel de 30 dias.

12) Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?

O inquilino poderá desocupar o imóvel avisando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este aviso deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá estar devidamente protocolada pelo proprietário.

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