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22/09/2005 - 14h48
Locador pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento? Tire dúvidas

Veja o programa em vídeo

Da Redação

Para responder a estas perguntas a jornalista Sophia Camargo entrevistou o consultor jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) Walter Trebitz e o advogado especializado em Direito Imobiliário José Eugênio Alves Ferreira. Também foram consultadas a assessoria de imprensa do Procon-SP e a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

1) Jobson

Fiz um contrato de locação com prazo de 12 meses. O locador pode pedir o imóvel de volta a qualquer tempo?

Resposta: Não. Nas locações efetuadas por tempo inferior a 30 meses, a denúncia vazia (que é o pedido de retomada do imóvel pelo locador sem justificativa) só poderá ocorrer após cinco anos ininterruptos de locação. Os pedidos justificados de retomada são:

- no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;

- para uso próprio, cônjuge ou companheiro;

- para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios;

- para demolição e edificação;

- para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%;

2) Avelina

Sou inquilina há um ano e meio e o locador já me pediu o imóvel de volta. Ele pode reaver o imóvel antes do prazo? Meu contrato é de 30 meses.

Resposta: Não. A lei é bem clara neste aspecto. O locador só poderá retomar o imóvel sem justificativa após o fim do término do contrato ou em casos bem específicos (ver pergunta acima). Somente o inquilino poderá desistir da locação durante o prazo do contrato, pagando multa proporcional. Se a locação estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer transferência de emprego para outro local, o inquilino ficará isento do pagamento da multa, devendo notificar o locador num prazo de 30 dias de antecedência.

3) Ana Maria
Desejo realizar algumas reformas no imóvel que aluguei. Como fazer isso?

Resposta: O locatário não poderá realizar modificações internas ou externas no imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

4) Sonia
A casa que aluguel está com problemas sérios de vazamento. Já conversei com o locador, mas ele ainda não mandou arrumar. Posso providenciar o conserto e abater do aluguel?

Resposta: Sim. As benfeitorias necessárias efetuadas pelo inquilino, mesmo sem autorização do locador, são indenizáveis.

5) Ediene
Aluguei um apartamento há dois meses e agora descobri que a casa está infestada de cupins e traças. Sou costureira e tenho muitos tecidos no armário, não posso ficar nesta casa que só me dará prejuízo. Como faço para rescindir este contrato?

Resposta: Pela lei, se o imóvel não tem condições de habitabilidade o locatário pode rescindir o contrato sem pagar a multa. Mas, para isso, seria necessário entrar com ação judicial. O advogado Walter Trebitz aconselha que a senhora tente primeiro um acordo, pedindo para que o locador providencie a descupinização e dedetização do imóvel.

6) João
Meu contrato de aluguel teve início em 15 de fevereiro de 2003 e tem duração de 30 meses, encerrando-se em 15 de agosto de 2005. Consta em contrato que ele deveria ser reajustado anualmente de acordo com o IGP-M, mas como tenho amizade como o dono, o aluguel nunca foi reajustado e sempre paguei o valor do início do contrato. Agora, com o fim do contrato, ele quer aumentar bastante o aluguel. Qual o valor correto que deveria pagar de acordo com a tabela do IGP-M?

Resposta: O dono do imóvel só poderá reajustar o valor acima do índice combinado se o contrato de aluguel for renovado. Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o término do contrato sem que o mesmo seja repactuado, a locação se estenderá por tempo indeterminado. Neste caso, o índice de reajuste deverá continuar o mesmo do contrato já firmado. Vale lembrar, no entanto, que após o fim do prazo de locação inicialmente fixado em contrato, o locador pode exercer a chamada denúncia vazia, que é a retomada do imóvel sem necessidade de justificativa. Nesse caso, serão concedidos 30 dias para a desocupação, assim que o locador manifestar seu desejo de retomar o imóvel.

7) Saraiva
Fui fiador de um amigo e o contrato, que era de 30 meses, já venceu. Minha fiança persiste? Se ele ficar inadimplente, que responsabilidade eu tenho?

Resposta: Ultimamente, a Justiça vem entendendo que a responsabilidade do fiador só vai até o fim do contrato, embora o artigo 39 da Lei 8.245/91, que rege as locações, informe que a garantia do fiador se estenda até a efetiva entrega das chaves. Para se precaver, no entanto, convém que o senhor faça uma notificação informando que não deseja mais ser fiador. O artigo 835 do novo Código Civil dispõe que o fiador pode desistir da fiança a qualquer momento, desde que notifique. A partir da notificação, segundo o Código, o fiador permanecerá responsável pela fiança por mais 60 dias, quando então sua responsabilidade se extingue.

8) Clóvis
Tenho uma casa alugada há cinco anos. Nunca houve nenhum reajuste. Qual é o índice oficial que devo usar caso tente negociar um aumento do aluguel?

Resposta: Os índices mais utilizados para os reajustes de aluguel são o IPC da Fipe, o IGPM e o INPC.

9) Clauber
Quando o inquilino não paga a taxa de condomínio, apesar de disposto em contrato, é possível ao proprietário cobrar o condomínio junto com o aluguel?

Resposta: O advogado Walter Trebitz diz que é possível mas não é aconselhável. Nem todas as despesas do condomínio são de responsabilidade do inquilino, e ele tem o direito de saber o que está pagando. Além do mais, se o valor do condomínio aumentar durante o prazo da locação e o locador efetuar a cobrança de forma única, junto com o aluguel, ele não terá como repassar este aumento para o inquilino, já que o reajuste a ser ajustado será por um índice de inflação estabelecido em contrato.

10) Liliana
No meu contrato de aluguel consta uma cláusula que nos obriga a pintar todo o imóvel quando o desocuparmos (inclusive com especificação exata da tinta e a informação de que o trabalho terá de ser todo refeito se o locador não gostar do resultado da pintura). Me disseram que este tipo de cláusula é abusiva. Isso é verdade?

Resposta: Normalmente os contratos de locação exigem a entrega do imóvel nas mesmas condições em que foi recebido e a pintura é uma das condições que integra os contratos. Mas daí a exigir que seja refeita caso o locador não gostar, o que implica muita subjetividade, já pode ser considerada cláusula abusiva.

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