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29/09/2005 - 20h52
Como é feito o reajuste para renovar um contrato de aluguel?

Veja o programa em vídeo

Da Redação

Para responder a estas perguntas a jornalista Sophia Camargo entrevistou o consultor jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) Walter Trebitz e o advogado especializado em Direito Imobiliário José Eugênio Alves Ferreira. Também foram consultadas a assessoria de imprensa do Procon-SP e a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

1) Tadeu

Meu filho foi estudar em Porto Alegre. Aluguei um pequeno apartamento para ele pelo prazo de 30 meses, como exige a lei, e como não sabia se ele iria se adaptar à cidade, solicitei à imobiliária que colocasse uma cláusula dizendo que qualquer uma das partes (locador ou locatário) poderia pedir ou entregar o apartamento após decorridos 12 meses. Pergunto: se o locador solicitar o apartamento, temos de entregá-lo?

Resposta: A lei do inquilinato dá ao inquilino a prerrogativa de sair antes do prazo (pagando multa contratual), devendo o locador respeitar o prazo contratual, sem direito de requerer o imóvel antes do fim do contrato (a menos que o pedido de devolução seja para uso próprio, de cônjuge, ascendentes ou descendentes que não tenham imóveis próprios, para demolição e construção e para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%). Mas nada impede que o locador, pelo acordo formal realizado entre as partes, queira retomar o imóvel na Justiça.

2) Angélica

Num contrato residencial de 30 meses, o fiador pode exonerar-se da fiança a qualquer tempo?

Resposta: Sim. O novo código civil prevê esse direito.

3) Angélica

Ao término de um contrato de 30 meses, se o inquilino permanecer no imóvel deve ser feito um novo contrato? Poderá ser pleiteado um novo reajuste, mesmo que o inquilino já tenha pago o reajuste anual?

Resposta: Enquanto perdurar o contrato, o valor do aluguel só poderá ser reajustado pelo índice de inflação estabelecido em contrato. Assim que o contrato findar, o locador poderá pleitear uma revisão do valor do aluguel, que não precisará seguir nenhum índice de inflação. No entanto, se o inquilino permanecer no imóvel por mais 30 dias após o término do contrato, este passa a valer por tempo indeterminado, e o reajuste deverá seguir sendo anual, e regido pelo índice de inflação já estabelecido. Vale lembrar, no entanto, que assim que o contrato de 30 meses terminar, o locador poderá exercer a qualquer tempo o seu direito de pedir o imóvel de volta sem apresentar justificativa, devendo o inquilino sair após 30 dias da denúncia.

4) Henry

O inquilino pede que o reajuste não seja pelo IGPM. Que outros índices posso aplicar?

Resposta: Além do IGPM, também são bastante usados o IPC-Fipe ou o INPC.

5) Rodrigo

Sou fiador de um contrato de aluguel cujo prazo original expirou em 1999 e agora recebi uma citação para pagar os aluguéis de minha afiançada referentes a dois meses de aluguéis do ano passado. Tenho de pagar esta dívida?

Resposta: Apesar de a Lei do Inquilinato afirmar que o fiador é a garantia da locação até a efetiva entrega das chaves, a Justiça tem entendido que a obrigação do fiador só vai até o fim do contrato. Para se precaver de problemas como o senhor está enfrentando, as advogados aconselham que os fiadores notifiquem que não desejam mais afiançar aquele contrato assim que o mesmo terminar. No seu caso, o senhor terá de contratar um advogado para sua defesa.

6) Erica

Preciso fazer a troca de um aquecedor de gás no meu banheiro, mas a imobiliária diz que a proprietária não quer arcar com este custo. A companhia de gás disse que o mesmo está vazando e precisa ser trocado. Como devo proceder? Troco o aquecedor e levo comigo quando me mudar, ou continuo a exigir a troca na imobiliária? A vida da minha família está em risco.

Resposta: A lei do inquilinato diz que as reformas necessárias poderão ser feitas mesmo sem autorização do locador, podendo o inquilino exigir a restituição do valor gasto. Neste caso, porém, o inquilino terá de deixar a benfeitoria no imóvel quando sair.

7) Edson

Em que situação posso deixar de ser fiador em um contrato de locação?

Resposta: O novo Código Civil, no artigo 835, dá ao fiador a liberdade de não querer mais exercer seu papel a qualquer tempo, bastando que notifique as partes formalmente. Após a notificação, o fiador continua a responder pela fiança pelo período de 60 dias, findo o qual não terá mais nenhuma responsabilidade pelo contrato.

8) Françoise

Fiz um contrato de locação de 30 meses em que, no valor de R$ 550, já está embutido o condomínio de R$ 270. Paguei com atraso e a imobiliária me cobrou 10% de juros. Mas a multa por atraso de condomínio é de 2%. Como resolvo isso?

Resposta: A multa por atraso de aluguel é 10%. Como a cobrança é conjunta, a imobiliária pode cobrar esta multa. No entendimento do consultor jurídico da AABIC, Walter Trebitz, a cobrança conjunta acaba não sendo uma boa opção nem para o inquilino, nem para o locador.

9) Raquel

Moro em uma sala com banheiro e o imóvel está com tantos problemas que não sei o que fazer. O banheiro está com vazamento e alaga a sala inteira, molhando todos os meus móveis. Para consertar, o encanador disse que terá de quebrar tudo. O lugar é tão pequeno que não tenho como ficar lá enquanto for feito o conserto. O que devo fazer?

Resposta: Poderá solicitar a rescisão da locação, com direito a receber a multa por desrespeito ao contrato, já que sua permanência no imóvel está inviabilizada.

10) Edwaldo

Alugo uma casa há 1 ano e 11 meses. Sempre paguei em dia. Agora a dona do imóvel quer que eu devolva o mesmo, alegando que tem um inquilino que pretende pagar 50% a mais do que eu. Ela pode fazer isso?

Resposta: Não. A dona do imóvel terá de aguardar o fim do contrato de locação para exercer o seu direito à retomada do imóvel.

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