Donos de imóveis embargados pela Prefeitura de São Paulo podem cancelar contrato e exigir ressarcimento, alertam especialistas

Janaina Garcia
Do UOL Notícias
Em São Paulo

  • Alessandro Shinoda/Folhapress

    Prédio no Tatuapé, zona leste de São Paulo, é uma das construções cuja autorização foi fraudada

    Prédio no Tatuapé, zona leste de São Paulo, é uma das construções cuja autorização foi fraudada

A investigação sobre fraudes nos pagamentos da outorga onerosa (taxa que permite expandir o limite de construção de uma obra) de ao menos 23 prédios da cidade de São Paulo pode ter desdobramentos não só na esfera criminal, mas também no que diz respeito aos direitos do consumidor. Especialistas do setor alertam que, independentemente de o cronograma das construções sofrer ou não atrasos, a suspeita de fraude já é motivo para rescisão do contrato de compra e venda, com pedido de ressarcimento.

Ao todo, a Prefeitura de São Paulo apontou 23 empreendimentos cujas outorgas onerosas –que é a contrapartida para construção acima do limite legal --teriam sido efetivamente fraudadas, desde 1994. Juntos, eles deixaram de repassar aos cofres públicos mais de R$ 40 milhões. Desse total, cinco são prédios comerciais, e o restante, residencial, abarca quase mil unidades residenciais.

De acordo com a gerente jurídica do Idec (Instituto de Defesa do Consumidor), Maria Elisa Cesar Novais, as condições de regularidade da empresa são aspectos constantes do contrato, válidos para ambas as partes.

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"Essas notícias de fraudes apontadas pela prefeitura são motivo para rescindir um contrato de compra e venda, e o consumidor pode até mesmo pedir a rescisão e o dinheiro de volta –afinal, vai contra a condição de regularidade que a empresa tem que cumprir. E caso se possa comprovar minimamente o que está sendo apontado, cabe até mesmo ação por danos morais sobre esse descumprimento", disse Maria Elisa, que complementa: "Essa situação é algo que provavelmente vai impedir o proprietário de passar à frente esse imóvel, depois".

Indagada se o consumidor precisa aguardar o desfecho das investigações pela prefeitura e pela polícia para agir, a especialista ressalvou: a rescisão contratual pode até ser requerida agora, mas a probabilidade de ressarcimento é maior apenas ao fim das apurações.

"E se a obra atrasar, o que, com embargo, é bem possível, aí é mais um motivo para se alegar descumprimento do contrato --o máximo tolerável é seis meses", afirma Maria Elisa. "Mas, se a pessoa já está morando no imóvel que teve agora a regularidade questionada, o ideal é que, com outros moradores, cobre a construtora para que todas as taxas devidas sejam pagas".

Fiscalização dos prazos

Já a coordenadora institucional da Proteste-Associação Brasileira de Defesa do Consumidor, Maria Inês Dolci, alerta que o consumidor não pode arcar com quaisquer ônus de problemas enfrentados pelas empresas --ainda mais, frisou, problemas não afetos à construção em si, mas de natureza jurídica e contábil.

"Qualquer problema é da empresa. Mesmo fraude, ou mesmo as construtoras, no fim, não sendo elas as responsáveis, é delas que se tem que cobrar essa responsabilização", defende.

A advogada também acredita em atrasos nas obras –ainda que, mesmo com a publicação dos embargos no Diário Oficial da Cidade de ontem (30), até ontem à tarde várias ainda estivessem em andamento --, e justamente por isso adverte: o grupo que representa os condôminos no condomínio de construção precisa exigir um cronograma completo da obra e acompanha-lo.

"Se o consumidor perceber que o cronograma será descumprido, pode acionar a empresa na Justiça –aí, a garantia dele é o contrato", afirma.

Antes, porém, apenas a divulgação das fraudes apontadas pelo município já subsidiam a formalização de um questionamento junto à construtora a fim de saber se o contrato será honrado no que diz respeito à entrega.

"Se o consumidor ver que vai atrasar, ele pode rescindir, pedir a devolução dos valores corrigidos, requerer em ação danos morais. Por isso recomendo que o condomínio de construção já peça esse cronograma, com as etapas das obras mês a mês, pois isso dará a percepção de andamento ou não da obra", explica.

A coordenadora da Proteste salienta também que a legislação, nesses casos, respalda não apenas a ação de quem aguarda a finalização das obras –a maioria, no caso dos imóveis embargados --, como quem já usufrui delas. "Acredito que cabe a cada um optar –mas o problema existe, é concreto, apesar de as investigações terem começado. Porque, quando se contrata uma empresa, pressupõe-se que está tudo em ordem com ela e com o que ela fará", afirma. E completa: "Nesses casos, quem garante que os alvarás foram obtidos de forma lícita? Precisa apurar. Senão, a pessoa pode pagar pelo imóvel e não poder utilizá-lo. Porque, se as autorizações prévias não estão adequadas, como fica o habite-se, depois? Sem contar que esse tipo de processo na Justiça, depois, costuma ser moroso".

Recomendações do Procon

Em nota emitida após as constatações de fraudes por parte da Corregedoria-Geral da prefeitura, a Fundação Procon de São Paulo estabeleceu uma série de medidas "que visem a coibir problemas com obras".

Além do cancelamento do contrato e a devolução de todos os valores pagos, atualizados, o órgão ainda aponta, entre as recomendações, que o consumidor verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Outra orientação é a busca de informações sobre os profissionais responsáveis pelo empreendimento, "inclusive solicitando informações sobre eles junto ao Crea (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura)". Já o prazo de entrega da obra, frisa a nota, deve constar do contrato a exemplo das multas em caso de atraso.

"Caso a construtora/incorporadora insira em seu contrato cláusula que estipule prazo de prorrogação para a entrega do imóvel, que pode variar de 120/180 dias, não aceite. O  Procon-SP considera essa prática, abusiva, porque permite a variação unilateral das condições contratuais", informa a nota.

Guias sob suspeita

Esta semana, o corregedor-geral do município, Edílson Bonfim, informou que os 23 empreendimentos abarcados pelo despacho de embargo se inserem em um lote de 900 guias de recolhimento da outorga sob análise. Juntos, segundo Bonfim, o rombo aos cofres públicos causado por esse primeiro grupo avaliado ultrapassaria R$ 40 milhões.

Esquema de fraudes

Segundo investigações preliminares da corregedoria, além de autenticações bancárias falsas para justificar pagamentos que não eram feitos, os arquitetos, engenheiros, intermediários e donos de construtoras se valiam de outro expediente considerado criminoso: usavam um valor muito abaixo do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) dessas obras para efeito de cálculo da outorga a ser paga.

"Temos a confissão de dois donos de construtoras admitindo que participavam de um esquema criminoso porque lhes era vantajoso", afirmou o corregedor. Pelos trabalhos de investigação realizados desde junho, intermediários (ou despachantes) faziam a ponte entre município e donos de construtoras alegando que, por meio de títulos da dívida pública ou precatórios, seriam capazes de pagar o débito com valores abaixo dos oficialmente devidos pela outorga onerosa.

A prefeitura, contudo, aponta ser pouco ou nada plausível que os donos de construtoras aceitassem a medida sem quaisquer garantias –tendo em vista que esses títulos não existem.

A prefeitura promete para até o fim desta semana o valor total gerado pelas fraudes, com o fim da análise dos 900 registros de guias investigados.

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