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Em busca de preços mais baixos, nova-iorquinos investem em imóveis subterrâneos

Elizabeth Yanev em seu apartamento duplex subterrâneo em Midtown East, Nova York - Stefano Ukmar/The New York Times
Elizabeth Yanev em seu apartamento duplex subterrâneo em Midtown East, Nova York Imagem: Stefano Ukmar/The New York Times

Stefanos Chen

Em Nova York

22/08/2018 04h00

A vida em Nova York levou Elizabeth Yanev a uma existência subterrânea. E ela está encantada.

Yanev, 33, e seu marido Andrew, 34, estavam desencorajados com o preço dos apartamentos de dois quartos e pouco impressionados com as opções. Então Ross Evangelista, corretor que os atendia junto à Stribling, ofereceu uma alternativa: um “estúdio” dúplex de aproximadamente 167 metros quadrados em um prédio do pré-guerra em formato de cooperativa na região de Midtown East. Era o único apartamento de seu tamanho que eles teriam condições de comprar abaixo da Rua 135, mas havia um detalhe: o espaço ficava totalmente abaixo do nível da rua.

“Lembro-me de ter pensado, ‘Uau, que incrível’ e ‘Meu Deus, que completo desastre’”, disse Yanev a respeito do apartamento, onde o andar de cima fica parcialmente abaixo do nível da rua.

O apartamento era escuro e estava vazio há vários anos devido a uma disputa judicial com o proprietário anterior que envolvia alegações de mofo. Mas eles viram potencial no imóvel: paredes de vidro poderiam ser instaladas para trazer luz solar nos fundos, onde o terreno se inclina para baixo; o pé-direito poderia ser elevado para mais de 4 metros; e dois espaços externos privativos, que consistiam de uma varanda e um pátio no porão, ofereciam um vislumbre de vida suburbana.

Eles compraram o apartamento por US$ 1,2 milhão (R$ 4,8 milhões) em 2015 e passaram mais de um ano reformando o espaço, que hoje inclui uma suíte no subsolo, um quarto para seu filho de 11 meses, Oscar, um quarto de hóspedes e uma adega climatizada. Eles não quiseram informar o custo da reforma, mas disseram que não teria sido possível em um apartamento mais caro acima do nível do chão.

“Agora estamos completamente apaixonados por ele”, ela disse.

Eles não são os únicos. Tanto compradores quanto as construtoras, que normalmente dão mais atenção para apartamentos altos, estão considerando com outros olhos o humilde porão. Com a constante queda nos preços do mercado de luxo, as construtoras fazem questão de maximizar cada metro quadrado, incluindo espaços subterrâneos, enquanto os compradores procuram pechinchas em um mercado saturado. As construtoras estão escavando mais fundo para obter pés-direitos mais altos, instalando janelas do teto ao chão e usando truques de ótica --interessados em um estúdio de fotografia?-- para tornar o espaço atraente.

Nem sempre isso compensa a sensação subterrânea, mas muitos compradores ficam felizes só de terem esse espaço extra.

Em projetos de porte médio onde não faz sentido enfiar atrativos no porão ou alugar o andar para lojas, as construtoras podem usar essa área como “salas de recreação” para compradores do andar térreo. Em alguns casos, apartamentos inteiros estão sendo colocados abaixo do nível da rua, onde um acabamento de qualidade e janelas altas ajudam a disfarçar a diferença. (O zoneamento urbano considera um imóvel habitável quando está pelo menos 50% acima do nível da rua e atende a diversos requisitos de segurança.) Como as casas abaixo do nível da rua costumam ser mais baratas do que espaços acima do nível da rua, os compradores podem economizar, com algumas limitações, enquanto as construtoras aproveitam o máximo de seus investimentos.

Alguns compradores astutos estão dispostos a entrar de cabeça nesses negócios. Jenna Basford, uma corretora de imóveis de 31 anos junto à Compass, pagou US$ 2,3 milhões (R$ 9,15 milhões) por um apartamento térreo e um andar subterrâneo no Upper West Side, só com base na planta.

“Estou seguindo minha intuição”, disse Basford, que recebeu a dica do prédio que está sendo construído na 350 W. 71st St. de um outro corretor. “Não fazíamos ideia nem de como ia ficar”.

Mas ela sabia que o duplex de dois quartos de 195 metros quadrados teria o dobro do tamanho de sua casa atual em Williamsburg, no Brooklyn, onde ela mora com o marido Matt, seu filho pequeno Lucas e o bassê Harvey. O andar de baixo, que corresponde a cerca de 40% do total da área, terá o mesmo acabamento que o resto do apartamento e janelas que aproveitam o máximo da luz natural disponível. O apartamento de cima, que será cerca de 40 metro quadrado menor, está avaliado em US$ 1 milhão a mais, segundo ela.

Quarto de apartamento duplex subterrâneo de Elizabeth Yanev, em Nova York - Stefano Ukmar/The New York Times - Stefano Ukmar/The New York Times
Quarto de apartamento duplex subterrâneo de Elizabeth Yanev, em Nova York
Imagem: Stefano Ukmar/The New York Times

A localização abaixo do nível da rua “nos deu uma oportunidade de criar apartamentos maiores a um preço menor”, disse David Berger, um dos sócios da DNA Development, dona do projeto. Os preços do prédio de 38 unidades convertido em condomínio, que deve ser entregue no ano que vem, variam de US$ 1,8 milhão a US$ 5,8 milhões (R$ 7,16 milhões a R$ 23 milhões), mas em termos de preço por metro quadrado o apartamento de Basford é um negócio melhor. As unidades do primeiro andar são vendidas por até US$ 13 mil (cerca de R$ 52 mil) por metro quadrado, segundo ele, ao passo que apartamentos em andares mais altos podem chegar a US$ 21,5 mil (R$ 86 mil) por metro quadrado.

Como as construtoras desses projetos normalmente trabalham com uma área total menor, cada centímetro conta. No Shephard, um prédio de inquilinos convertido em condomínio no West Village onde o porão foi escavado, a construtora criou um estúdio térreo de 120 metros quadrados onde cerca de metade do espaço fica abaixo do nível da rua. O andar de baixo, embora seja espaçoso, não pode ser considerado um dormitório dentro da lei.

“Foi uma das primeiras coisas que vendemos”, disse Alexa Lambert, diretora de vendas do projeto junto à Stribling Marketing Associates. Não é difícil entender por quê: a unidade estava sendo vendida a US$ 1,785 milhão, ao passo que o preço médio de venda no prédio era de cerca de US$ 9,1 milhões, de acordo com a StreetEasy, o site de dados imobiliários. Isso o torna uma das unidades mais baratas por metro quadrado em um prédio com acesso a atrativos como quadra de basquete, simulador de golfe e sauna, além do prestígio de se morar em um prédio com o design de interiores da Gachot Studios.

No entanto, a equipe de vendas não tirou fotos da unidade, que foi vendida antes da conclusão da obra, e a anunciou sem grande alarde.

“Não é que eu tenha vergonha dela”, disse Lambert. “Não demos grande destaque porque ela não é representativa do prédio”.

Em Greenpoint, no Brooklyn, a construtora de um novo condomínio de 21 unidades chamado Mylo House disse que o interesse em seu duplex com porão foi tão grande que ela tirou do mercado as unidades térreas remanescentes com projeto similar. O apartamento de um quarto com cerca de 140 metros quadrados, à venda por pouco menos de US$ 1,25 milhão, foi a primeira venda do projeto.

“Para ser franco, tirei os outros do mercado porque achei que o resto do prédio não estava recebendo atenção suficiente”, disse Sean Zalka, vice-presidente executivo do Legion Investment Group, a incorporadora.

Para aqueles que adotaram a ideia do porão, existem vantagens menos óbvias. Os Yanevs, que reformaram completamente seu duplex subterrâneo, transformaram um estúdio de 167 metros quadrados em uma casa com três “dormitórios” no porão, sendo que dois dão diretamente para seu quintal privativo.

No primeiro andar, eles descobriram que podiam aumentar o pé-direito, que havia sido rebaixado pelo proprietário anterior, de 2,74 m para 4,26 m. Sua posição no prédio permitiu que eles ventilassem sua coifa para fora e instalassem um sistema de ar-condicionado com o compressor no quintal. Eles criaram um depósito no andar de baixo, incluindo uma adega, e um cantinho para a lavadora e a secadora. E depois de instalarem novas janelas e portas de vidro, eles ficaram surpresos com o tanto de luz natural que entrava no apartamento.

O projeto também foi fonte de inspiração. Andrew Yanev, um ex-consultor de gestão de risco, trocou seu trabalho por um cargo na indústria de iluminação, depois de descobrir uma paixão por luzes de LED, que ele instalou na casa inteira para deixá-la mais iluminada. Elizabeth Yanev, que tem experiência na área de moda, também encontrou uma nova vocação, trabalhando como gerente de projetos para o escritório de arquitetura que fez o projeto de sua casa.

Enquanto olhava para seu quintal, onde começaram a cultivar um jardim e pretendem criar um espaço para seu filho brincar, Andrew Yanev entretinha-se com mais um devaneio.

“Talvez eu pinte um mural”, ele disse, contornando com os dedos um ponto na parede de tijolos bem em frente à janela de seu quarto. Elizabeth Yanev olhou feio para ele. Nem toda ideia nascida no porão verá a luz do dia.

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