Martin Wolf: caindo do penhasco em câmera lenta

Martin Wolf
Colunista do Financial Times

O que poderia acontecer ao mercado imobiliário britânico? Após uma semana de notícias preocupantes por parte de empresas especializadas em empréstimos hipotecários e construtoras, esta é uma pergunta óbvia. Ela também mexe diretamente com as obsessões mais sombrias dos britânicos, para os quais nada é mais importante do que os imóveis residenciais se tornarem cada vez mais ridiculamente caros.

Certamente, as casas se tornaram impressionantemente caras entre meados de 1996 e a virada deste ano. Ao longo deste período, os preços dos imóveis subiram perto de 190%, segundo o índice do "Financial Times". Uma curva de tendência dos preços dos imóveis residenciais que remonta janeiro de 1971 estava 30% abaixo do pico atingido no final do ano passado. No terceiro trimestre de 2007, a proporção do lucro médio em relação aos preços dos imóveis apresentou um pico de pouco abaixo de seis. Isto equivale a quase o dobro da proporção do vale de 1995 e bem acima do pico anterior de cinco, atingido em 1989.

Após o maior boom no preço dos imóveis na história britânica, o país tem como evitar a maior queda? A Fathom Consulting iniciou um boletim divulgado na quinta-feira comentando de forma mordaz que "à medida que a queda no mercado imobiliário britânico ganha impulso, é comum analistas e comentaristas discutirem que esta queda não será ruim como a do início dos anos 90. (...) Eles provavelmente estão certos. Ela será pior, talvez muito pior". A Fathom argumenta que os preços nominais dos imóveis residenciais estão caindo consideravelmente mais rápido do que no final dos anos 80: o índice de preços Halifax caiu 9,6% desde agosto. Esta é uma queda quase tão grande quanto o declínio de 13% no início dos anos 90, quando a inflação contribuiu para um declínio maior nos preços reais.

Como diz o ditado, se alguém colocasse todos os economistas do mundo em fila, eles ainda assim não chegariam a uma conclusão. Neste caso, também, os economistas divergem em quanto os preços dos imóveis ultrapassaram os níveis justificáveis. Apesar de ser possível produzir argumentos demográficos e econômicos para os preços atuais, é difícil acreditar que não ultrapassaram substancialmente os níveis sustentáveis. Um declínio de 30% nos preços reais dificilmente causaria surpresa. Poderia até ser consideravelmente maior.

Se economistas divergem sobre se os preços atuais dos imóveis residenciais estão razoáveis, eles divergem ainda mais sobre se o colapso dos preços será uma catástrofe para a economia. Um declínio nos preços provocado por um aumento na oferta seria benéfico. Mesmo uma correção em uma bolha não deve causar dor: para proprietários e inquilinos, o valor mais baixo de seus imóveis é compensado pelo menor custo implícito de alugá-los. Além disso, as perdas daqueles que refinanciarem serão compensadas pelos ganhos daqueles que comprarem. Este é o motivo para ser loucura aplaudir preços cada vez mais altos.

Mas as coisas não são tão simples. O que importa é por que os preços dos imóveis residenciais estão caindo. Não é bom ter imóveis mais baratos se o motivo é estarem mais baratos porque menos pessoas podem comprá-los devido ao crédito mais caro. Os spreads nas taxas do Banco da Inglaterra atualmente estão mais altos do que a média de 1997-2003, assim como estavam bem abaixo da média até o início da crise atual. Além disso, muitos mutuários estão sendo excluídos do mercado.

O arrocho do crédito para o mercado imobiliário tem efeitos maiores sobre a economia. Isto dificulta para os lares sacar em dinheiro a diferença do valor do refinanciamento. Também reduz a atividade econômica relacionada aos imóveis - construção, reforma, compra de bens duráveis e atividade de venda. Na última grande desaceleração, o investimento residencial caiu pouco mais de 2% do produto interno bruto por 10 anos. Ele caiu em apenas 0,4% do PIB entre o quarto trimestre de 2006 e o primeiro trimestre deste ano: ele pode cair ainda mais. Além disso, entre agosto de 2007 e fevereiro de 2008, o número de transações imobiliárias caiu 40%.

A questão maior, então, não é a queda no preço dos imóveis, mas a transformação nas condições do crédito que está por trás dela. Mas mesmo aqui a evidência é ambígua. Entre agosto de 2007 e maio de 2008, tanto o número de empréstimos imobiliários quanto seu valor total encolheram para próximo de 50%, segundo o conselho de empresas de empréstimo hipotecário. Mas o chamado "empréstimo M4" - a contraparte da ampla medida de dinheiro - aumentou em até 12,4% no ano até maio. Isto não parece como um arrocho geral de crédito, ainda.

Mesmo assim, os spreads no mercado interbancário em empréstimos de três a seis meses permanecem em níveis excepcionais. Isto sugere uma desconfiança persistente entre os bancos. Além disso, várias instituições especializadas em empréstimo hipotecário sofreram grandes reduções nos valores de suas ações: a Bradford & Bingley perdeu 90% desde o início de agosto.

E qual a conclusão? Simplesmente a de que a grande queda no preço dos imóveis provavelmente se deve em parte aos preços terem se tornado extremamente altos e em parte ao crédito para o mercado ter secado. Se isto por si só levará a economia a uma profunda recessão não está claro. De qualquer forma, enquanto as pressões inflacionárias permanecerem fortes, o Banco da Inglaterra não poderá fazer nada a respeito. Aqueles que esperam por um pouso econômico suave precisam também aguardar por uma parada no aumento do preço dos commodities e uma rápida recuperação na saúde do mercado global de crédito. Eu sugiro não prenderem a respiração enquanto esperam. George El Khouri Andolfato

UOL Cursos Online

Todos os cursos