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Freakonomics: A hora da devolução

Stephen J. Dubner e Steven D. Levitt

Uma tranqüila troca de fundos ajuda o comprador e o vendedor. Então por que é ilegal? Imagine por um instante que está pensando em comprar a primeira casa para você, sua mulher e sua filhinha de 1 ano. Agora imagine que está fazendo isso na Itália. O mercado imobiliário da Itália é muito diferente do dos EUA. é mais difícil conseguir crédito hipotecário, e geralmente você só pode tomar emprestados 50% da aquisição. Além disso, talvez o empréstimo tenha de ser pago em apenas dez anos. Por isso, antes de comprar sua primeira casa, você provavelmente passará muitos anos economizando para dar a entrada. Em conseqüência, pode muito bem acabar morando com seus pais (ou - uf! - seus sogros) até estar bem entrado nos 30. Nos EUA, enquanto isso, o crédito hipotecário corre como leite e mel. Dando apenas uma fração do preço da compra, você pode se mudar com sua família imediatamente, com 30 anos para pagar a hipoteca. Mas e se você não conseguir o dinheiro nem para uma pequena entrada? Aí você cai na categoria dos emprestadores de segunda classe. Há muitas opções para esses clientes, mas a maioria delas, como está escrito nas letras miúdas dos contratos que os emprestadores assinam, não é muito boa. Em alguns casos eles trapaceiam, empregando uma manobra ilegal conhecida como transação com devolução de dinheiro. Como uma das formas mais enganosas de fraude hipotecária - existem muitas outras-, essa transação não é desconhecida pelos profissionais do setor imobiliário, mas de modo geral escapou ao escrutínio dos acadêmicos. Até agora. Itzhak Ben-David, um candidato a Ph.D. em finanças na Escola Graduada de Economia da Universidade de Chicago, caiu sobre o assunto enquanto procurava outro mais árido: como os preços da habitação incorporam eficientemente aumentos de impostos antecipados. (Revelação: um dos autores desta coluna, Steven Levitt, faz parte do comitê de dissertação de Ben-David.) Um israelense de 36 anos, Ben-David serviu por quatro anos e meio no exército de seu país, estudou engenharia industrial e contabilidade e trabalhou numa empresa imobiliária na Grã-Bretanha. Ele pensava saber muito bem como o mundo funcionava. Mas, quando mergulhou no mundo imobiliário para sua pesquisa de dissertação, começou a se perguntar o quanto ele e seus colegas acadêmicos realmente entendiam o mercado. Por exemplo, ele ouvia menções habituais a um misterioso tipo de negócio em que o vendedor dava ao comprador um desconto em dinheiro sem incluir essa transação na documentação da hipoteca. (é ilegal para compradores e vendedores transferirem dinheiro ou ativos sem notificar adequadamente o credor.) Como funciona esse negócio? Digamos que você queira comprar uma casa que custa US$ 200 mil, mas não tem US$ 20 mil para dar a entrada de 10% que lhe conseguiria uma hipoteca decente. O agente imobiliário do vendedor oferece uma solução: Vamos colocar o preço oficial de US$ 220 mil em vez de US$ 200 mil, ele diz - mas em troca o vendedor lhe dará US$ 20 mil em dinheiro. Esse desconto será uma transação separada, explica o agente, que não precisa ser escrita na documentação da hipoteca. (Um vendedor pode oferecer legalmente um incentivo de devolução de dinheiro, mas teria de ser relatado ao banco - o que negaria a vantagem de fazer o banco pensar que o comprador já tem o dinheiro.) De repente você tem os US$ 20 mil em dinheiro necessários para conseguir uma boa hipoteca, e o vendedor ainda consegue seu preço original de US$ 200 mil. A única diferença é que o banco registra a venda da casa por inflacionados US$ 220 mil. E em vez de emprestar 90% do valor da casa na verdade você emprestou 100%. "Em suma", escreve Ben-David, "um comprador pode adquirir a propriedade sem dar entrada." Como as transações foram ilegais, não seriam registradas. Usando dados de quase 300 mil vendas de casas na área de Chicago, Ben-David começou a brincar de detetive, procurando indícios de golpe. Primeiro ele formou um dicionário de 150 palavras-chaves encontradas em anúncios de imóveis -"financiamento criativo", por exemplo- que podem indicar a disposição do vendedor de jogar leve. Depois ele procurou exemplos em que uma casa estava há tempo no mercado e acabou sendo vendida pelo preço pedido ou até superior. Nesses casos, ele descobriu que os compradores geralmente davam uma entrada muito pequena; quanto menor, na verdade, maior o preço da casa. Ben-David concluiu que essas anomalias indicavam a inflação artificial que marcava um negócio com devolução de dinheiro. Ben-David pôde então examinar as características notáveis comuns a essas transações. Ele descobriu que um pequeno grupo de agentes imobiliários estava constantemente envolvido, em particular quando o próprio vendedor era um agente ou quando não havia um segundo agente no negócio. Ben-David também descobriu que as transações suspeitas eram mais prováveis quando o banco credor, em vez de guardar a hipoteca, a empacotava com milhares de outras e as vendia como títulos apoiados por hipotecas. Ben-David argumenta que há pelo menos dois perdedores potenciais nessas transações. O primeiro é o comprador honesto que não aceita uma oferta de devolução de dinheiro e, portanto, não consegue comprar uma casa - enquanto as transações ilegais artificialmente fazem subir os preços das casas nesse bairro. O segundo perdedor é o investidor que compra os títulos apoiados por hipotecas. Se uma casa comprada numa transação com devolução de dinheiro entra em cobrança judicial, logo se descobre que a casa vale menos que o valor do empréstimo. Isso claramente não é bom para os acionistas desses ativos. Os títulos apoiados por hipotecas são o tipo de investimento conservador amplamente utilizado por aposentados e outras pessoas comuns. Também há um terceiro perdedor potencial: o comprador de segunda classe que aceita a devolução do dinheiro, mas acaba inadimplente. Embora seu ato criminoso provavelmente nunca seja processado, ele poderá enfrentar uma sentença ainda mais dura: voltar a morar com os sogros. Luiz Roberto Mendes Gonçalves

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