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20/11/2009

Governos asiáticos indicam que podem agir para deter a especulação

International Herald Tribune
Alex Frew Mcmillan
À medida que um ano tumultuoso para o mercado imobiliário asiático chega ao fim, parece que os reguladores provavelmente tentarão esfriar o mercado no próximo ano - por mais difícil que seja acreditar.

A mudança ao longo do ano não poderia ser mais pronunciada. No início de 2009, os preços dos imóveis asiáticos estavam caindo acentuadamente, no rastro da falência do Lehman Brothers e da recessão global que se seguiu. Os bancos não estavam emprestando. As transações desaceleraram aos pontos mais baixos em vários anos, à medida que compradores e vendedores se viram em um "impasse", com os dois lados travando uma batalha de vontades, com nenhum disposto a ceder no preço.
  • Bobby Yip/Reuters

    Após a crise financeira Hong Kong (foto) e a China foram os primeiros lugares na Ásia a ver uma recuperação dos valores dos imóveis neste ano



Mas à medida que o calendário se transforma em 2010, todos os olhos estão voltados para esta parte do mundo para que seja o motor da recuperação. "A economia da Ásia está na liderança, beneficiando-se de uma recuperação mais rápida do que a esperada e da atenção renovada tanto de investidores estrangeiros quanto domésticos, buscando preços relativos atraentes", declarou a corretora Jones Lang LaSalle em um relatório de outubro.

De fato, o mercado imobiliário em algumas partes da Ásia está se saindo tão bem que três governos - na China, Hong Kong e Cingapura - já alertaram que poderão ser forçados a adotar medidas para esfriar os preços dos imóveis e deter a especulação.

Donald Tsang, o presidente-executivo de Hong Kong, tentou esfriar o mercado "na conversa" em seu discurso anual sobre políticas. "O número relativamente pequeno de unidades residenciais concluídas e os preços recordes atingidos em certas transações neste ano causam preocupação com a oferta de flats, com a dificuldade de compra de um imóvel residencial e a possibilidade de uma bolha de imóveis", ele alertou em outubro.

Medidas já foram adotadas em outras partes. A Austrália foi o primeiro país a aumentar os juros após a crise. E o regulador bancário de Pequim começou a exigir que os bancos comerciais analisassem a avaliação pelo banco e o preço da transação, para então basear o financiamento hipotecário naquele que for mais baixo.

A Autoridade Monetária de Hong Kong, o equivalente ao banco central da cidade, instruiu os bancos que o financiamento de imóveis residenciais vendidos por 20 milhões de dólares de Hong Kong, ou US$ 2,6 milhões, ou mais devem ser limitados a 60%. O teto anterior era de 70%. E a Hong Kong Mortgage Corp., que emite segundas hipotecas, disse que não mais faria empréstimos a investidores e que cortará o tamanho de seu empréstimo máximo.

No início de novembro, Cingapura também sugeriu que introduziria medidas para resfriamento do mercado. A Autoridade Monetária de Cingapura disse que haverá um "monitoramente rígido" das transações e preços dos imóveis residenciais. O banco central já descartou um sistema de empréstimos "apenas por juros", que o banco acreditava facilitar a "troca" de apartamentos.

Hong Kong e a China foram os primeiros lugares na Ásia a ver uma recuperação dos valores dos imóveis neste ano. O governo chinês introduziu um imenso pacote de estímulo de 4 trilhões de yuans, ou US$ 586 milhões, e o programa liberou o banco chinês a emprestar, fazendo com que a taxa anual de crescimento econômico do país retornasse aos níveis pré-crise.

Segundo o Bank of America Merrill Lynch, a previsão é de que a economia da China cresça a uma taxa de 8,7% neste ano e expanda para 10,1% em 2010. A taxa mais baixa de crescimento ocorreu no primeiro trimestre de 2009, quando o crescimento anualizado caiu para 6,1%.

Em setembro, os preços dos imóveis nas "Quatro Grandes" cidades chinesas - Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen - já estavam 6% a 9% mais altos do que seus picos anteriores. Agora, há uma crescente especulação de que o governo chinês introduzirá medidas para coibir a rápida valorização.

Xavier Wong, chefe de pesquisa para a grande China da imobiliária Knight Frank, acredita que o governo central agirá no próximo ano, elevando as taxas hipotecárias e introduzindo medidas administrativas para combater a alta dos preços.

"A tendência dos cidadãos chineses de acumular uma poupança substancial e sua fixação com investimento em imóveis pode levar a um ciclo positivo no mercado imobiliário chinês, que durará mais do que os do Ocidente, apesar do risco de uma bolha de investimento precisar ser levado a sério", declarou Wong em um relatório de novembro.

A recuperação se espalhou do Norte da Ásia ao Japão, Coreia do Sul e Taiwan, assim como para Cingapura e parte do Sudeste Asiático. Os imóveis residenciais lideram a alta, mas a queda nos aluguéis comerciais também diminuiu. O financiamento para negócios institucionais, que tinha secado, começou a voltar, apesar dos analistas dizerem que ainda é uma preocupação.

Em Cingapura, o volume de vendas reverteu em fevereiro, após o Ano Novo Lunar. O Nassim Park Residences e o The Ritz-Carlton Residences Singapore Cairnhill ganharam manchetes por grandes vendas. E a atividade no mercado secundário, a venda de imóveis residenciais usados, acompanha o interesse em novos apartamentos de luxo. A imobiliária Colliers diz que um dos momentos de virada foi o grande interesse pelo The Caspian, um empreendimento de 712 unidades na Boon Lay Way e Lakeside Drive. Ao todo, um total de 2.108 novos apartamentos chegaram ao mercado no segundo trimestre, o triplo do ritmo dos primeiros três meses do ano.

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O negócio mais chamativo ocorreu em Hong Kong, onde um apartamento em um empreendimento na Henderson Land's 39 Conduit Road estabeleceu o recorde mundial em outubro, ao ser vendido por 439 milhões de dólares, ou 88 mil dólares por pé quadrado (1 pé quadrado é igual a aproximadamente 0,09 metro quadrado) de área líquida. Ele superou o One Hyde Park, um empreendimento de luxo de Londres próximo da conclusão, como o imóvel residencial mais caro do mundo.

O recorde anterior, no auge da bolha imobiliária de 1997 de Hong Kong, era de apenas 23 mil dólares por pé quadrado.

Estaria outra bolha se formando na Ásia?

"Supostamente sim -isso criou algumas bolhas de preços localizadas ou bolhas iniciais", disse Simon Smith, chefe de pesquisa em consultoria em Hong Kong para a Saville imóveis. "O estímulo da China está tendo um impacto muito além das fronteiras da China. Muitas das economias asiáticas estão muito mais dependentes da China do que costumavam."

Banqueiros centrais e autores de políticas agora caminham em uma corda bamba. "O problema é que a última coisa que o governo deseja é atrapalhar a recuperação", disse Smith. "Eles preferem lidar com o problema de ativos sobrevalorizados do que ativos negativos."

Tradução: George El Khouri Andolfato

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