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17/02/2006

Oferta derruba preço dos apartamentos nos EUA

The New York Times
Motoko Rich

Em Nova York
Quando empreendedores imobiliários em Arlington, Virgínia, deram uma festa 18 meses atrás para apresentar os planos para o Clarendon 1021, um condomínio que ainda não tinha sido construído, 3.600 compradores potenciais fizeram fila pela chance de fazer uma oferta pelos apartamentos. Agora, menos de um ano após a entrega do prédio, os especuladores deste e outros prédios estão pondo dezenas de unidades à venda ao mesmo tempo, provocando uma queda de preços e lucros.

Barbara P. Fernandez/The New York Times - 16.fev.2006 
Mais de 20% dos 352 apartamentos de luxo do Jade Residences at Brickell Bay, em Miami, estão à venda
Dos 23 investidores que venderam desde que o Clarendon 1021 foi entregue no verão passado, os três vendedores mais recentes acabaram perdendo dinheiro, após pagarem todas as taxas, e o lucro médio no prédio vem despencando desde agosto, disse Frank Borges LLosa, proprietário da FranklyRealty.com.

O Grande Corrida do Ouro dos Condomínios está desaparecendo da memória e a Grande Liquidação começou. "Perdendo Dinheiro! Vendedor Motivado, Quer Mais? Só Pedir!" gritava um anúncio online de um investidor na semana passada para um apartamento de um dormitório em Clarendon 1021 no qual nunca morou.

"Eu odeio quando as pessoas dizem que os preços nunca vão cair", disse LLosa, um morador do prédio. "Os especuladores tornam os lucros mais voláteis."

Nos últimos anos, especuladores de imóveis à procura de um retorno rápido também compraram apartamentos na planta em Chicago, Miami e San Diego. Com os preços subindo mais de 20% ao ano, compradores de curto prazo imaginaram que, quando os imóveis estivessem prontos para morar, eles poderiam vendê-los sem precisar mudar, obtendo milhares de dólares de lucro.

Mas à medida que mais e mais especuladores buscavam lucrar no até então quente mercado imobiliário em todo o país, alguns economistas diziam que eles poderiam pressionar ainda mais os preços para baixo nestes prédios onde há anúncios de à venda aos montes.

Em Miami, no Jade Residences em Brickell Bay, mais de 20% das 352 unidades do prédio estão à venda. Em San Diego, cerca de um terço das 96 unidades no Alicante, um condomínio que foi entregue no ano passado, está à venda e os vendedores já estão começando a reduzir os preços.

Nos prédios de luxo de Donald Trump no 120 Riverside Boulevard em Manhattan, os proprietários de mais de um quinto das 250 unidades do prédio estão vendendo no momento seus apartamentos. Com tanta oferta, disse Ilan Bracha, um corretor da Prudential Douglas Elliman em Nova York, "os compradores chegam, escolhem a melhor vista e então negociam. Esta é a realidade".

Apesar de os investidores representarem apenas 9,5% das hipotecas residenciais nacionais nos 10 meses até outubro, segundo a LoanPerformance da First American Corp., uma firma de dados hipotecários de San Francisco, os números são muito maiores em locais como San Diego, onde os investidores representavam 13,5% das hipotecas residenciais, e Miami, onde representavam 16%.

Hans Nordby, estrategista de pesquisa da Property and Portfolio Research em Boston, disse que tais números estão abaixo do verdadeiro nível de especulação nestes mercados, porque muitos compradores disfarçam suas intenções quando obtêm suas hipotecas. À medida que estes especuladores inundarem o mercado, ele disse, eles pressionarão outros vendedores a também baixarem os preços. "Uma alta ou baixa de maré afeta todos os barcos", disse Nordby.

Ainda assim, uma liquidação de apartamentos especulativos dificilmente provocará um grande colapso habitacional porque prédios de apartamento foram mais construídos em excesso do que casas para famílias durante o recente boom, disse Joseph Gyourko, professor de imóveis e finanças da Escola Wharton da Universidade da Pensilvânia. Mas a fraqueza no mercado de apartamentos, ele disse, "é um indicador consistente de que o grande boom realmente acabou".

Desaceleração

Para aqueles compradores que sonharam em riqueza rápida, a mudança no mercado veio como uma dura lição. Há pouco mais de um ano, Shabana Qureshi, uma engenheira de 26 anos, investiu em dois apartamentos em Arlington.

"Meus amigos estavam ganhando centenas de milhares de dólares em propriedades", disse Qureshi. "Eu pensei em arriscar agora e não pensar demais no assunto, e quando chegasse a hora eu poderia vender ou usá-lo dependendo das minhas necessidades."

Ela se mudou para um apartamento com um dormitório em Clarendon 1021, com piso de madeira, bancadas de granito na cozinha e piscina aquecida na cobertura. Mas com uma redução salarial no novo emprego, ela não pode arcar mais com a hipoteca e as taxas de manutenção, que somam quase US$ 3 mil por mês.

Na semana passada ela colocou o apartamento, pelo qual pagou US$ 438 mil, à venda por US$ 470 mil. Ela o está vendendo pessoalmente para economizar a comissão da imobiliária. Mas mesmo se receber o preço pedido, ela acha que apenas empatará após arcar com os custos.

Tendo regateado para comprar no que ela disse acreditar ter sido o pico do mercado, Qureshi disse ter se arrependido do investimento. Se pudesse voltar atrás, ela disse que teria gasto mais dinheiro viajando e em um novo carro. "Eu estaria mais despreocupada e investiria quando tivesse uma família", disse ela.

Nos últimos anos, os especuladores foram atraídos para imóveis por causa de valorizações de dois dígitos. Nacionalmente, os preços médios dos apartamentos aumentaram cerca de 13%, para US$ 218.200 em 2005, segundo a Associação Nacional dos Corretores de Imóveis.

Mas no início deste mês, o grupo, com sede em Washington, previu uma desaceleração na taxa de valorização, dizendo que os preços médios para todos os tipos de imóveis residenciais --casas para família suburbanas, casas na cidade, apartamentos e condomínios-- valorizarão apenas 5% neste ano.

A taxa de valorização já começou a desacelerar nos mercados mais quentes para os especuladores. Em San Diego, o preço médios das casas --o ponto médio de todos os preços-- subiu a uma taxa anual de apenas 2,5% em janeiro, em comparação a 20% um ano antes, segundo a DataQuick Information Systems, uma firma de pesquisa.

Na semana passada, em um sinal de uma maior desaceleração no mercado residencial, a Toll Brothers, uma construtora de imóveis de luxo, disse que as encomendas de novas casas caiu em cerca de 30% nos três meses encerrados em 31 de janeiro. Na segunda-feira, a KB Homes também disse que as encomendas caíram significativamente e que mais compradores estão cancelando contratos.

Ao mesmo tempo, as construtoras ainda estão construindo condomínios em Miami, Nova York e Chicago, de forma que os especuladores que estão tentando vender têm que competir com as novas unidades que estão chegando ao mercado.

A desaceleração afetará todos os vendedores, é claro, mas os especuladores serão afetados mais duramente se esperarem lucros rápidos ou estiverem pagando hipoteca e custos de manutenção de apartamentos vazios. Em alguns casos, mesmo se os alugarem, os aluguéis não cobrirão os custos.

Esta não é a primeira vez que o mercado de apartamentos é influenciado pelos investidores. No final dos ano 80, as construtoras converteram milhares de apartamentos no Nordeste e muitos deles foram comprados por especuladores, disse Karl E. Case, um economista do Wellesley College. Muitos daqueles investidores, ele disse, acabaram perdendo dinheiro quando venderam no início dos anos 90. "Foi feio", ele disse.

Riscos

Investidores mais experientes adotam uma posição filosófica diante do que consideram reveses inevitáveis. R. Dawn Stahl, uma advogada em San Diego que comprou dois apartamentos no Alicante, agora está tentando vender os dois.

Mas em uma cidade onde há cerca de 6.200 apartamentos à venda, em comparação a cerca de 3.100 nesta época no ano passado, segundo a Associação de Corretores Imobiliários de San Diego, tem sido difícil atrair compradores.

Stahl ainda não recebeu nenhuma oferta, de forma que ela já reduziu o preço que estava pedindo por um deles, de US$ 650 mil para US$ 599 mil.

Ela pagou US$ 499 mil pelo apartamento de dois quartos e disse acreditar que terá um pequeno lucro após pagar as comissões e impostos de ganhos de capital. Mas ela disse que, se não conseguir vender em poucos meses, ela alugará os apartamentos.

"Eu sabia que era um risco quando entrei", disse Stahl.

Mas um motivo para ser improvável que a liquidação especulativa leve a um estouro da bolha é que diferente das ações, onde os investidores podem entrar em pânico e vender grandes volumes em questão de horas, os proprietários de imóveis só reduzem preços até certo ponto. "As pessoas resistem e não vendem", disse Case. "Isto tende a estabilizar os preços."

Há um ano e meio, Erez Abkzer, que é dono de uma empresa de limpeza de janelas em Nova York, comprou um apartamento de um dormitório com vista para o rio na 120 Riverside por US$ 850 mil. "O mercado estava passando por um boom e decidi pegar o trem", disse ele.

Ele fechou o apartamento no mês passado e imediatamente o colocou à venda por US$ 1,1 milhão. Ele disse que prefere alugar o apartamento em vez de reduzir seu preço.

"Caso contrário terá sido tudo em vão", disse Abkzer. "Eu não ganharei dinheiro com ele."

Alguns corretores dizem que os especuladores têm expectativas de lucro irreais. "Eu acho que muitos vendedores estão dizendo, 'devo conseguir X%'", disse Eve Thompson, uma agente da Long & Foster, em Fairfax, Virgínia. "Mas suas chances de conseguir fazer isto são quase tão boas quanto de ir à Oracle e dizer aos executivos de lá que você quer mais por suas ações."

Em Miami, onde parece haver uma oferta excessiva de propriedades de investidores, os vendedores ainda estão conseguindo lucros, disse Ron Shuffield, presidente da Esslinger-Wooten-Maxwell Realtors. Mas como o número de apartamentos disponíveis saltou de cerca de 5.400 à venda no final de dezembro de 2004 para cerca de 12.750 atualmente, ele disse que os preços pedidos caíram nos últimos três ou quatro meses.

Shuffield disse estar confiante de que no final haverá compradores para a maioria destes apartamentos, devido ao afluxo de compradores da América Latina e Europa, assim como da geração pós-Segunda Guerra Mundial do Nordeste.

Mas alguns observadores de imóveis dizem que há evidência de que a demanda está começando a cair em Miami. Segundo Michael Y. Cannon, diretor administrativo da Integra Realty Resources-South Florida, uma analista de mercado, o volume de vendas dos apartamentos existentes caiu em 9,6% no Sul da Flórida entre 2004 e 2005.

Por ora, a atual queda no preço dos imóveis é uma dádiva para os compradores. Em San Diego, Tom Hinks, 21 anos, que está à procura de um apartamento no centro para comprar, percebeu que não é preciso ter pressa. Sua abordagem pode assustar alguns vendedores. Desde que Hinks começou a procurar há quatro meses, ele já visitou 30 apartamentos.

"Eu gostei bastante de alguns deles", ele disse. "Mas todo dia parece que os preços estão caindo mais e mais, de forma que não quero pagar demais." Investidores e especuladores tentam vender tudo ao mesmo tempo George El Khouri Andolfato

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