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05/07/2007

Reformas no Brasil criam boom de construção

The New York Times
Andrew Downie

Em São Paulo
Fale de um mercado inexplorado.

A recente estabilidade econômica do Brasil e mudanças nas leis de financiamento estão possibilitando pela primeira vez aos trabalhadores pobres do país a compra da casa própria. E usando o afluxo de dinheiro de estrangeiros que sentem um investimento lucrativo - US$ 4,8 bilhões desde setembro de 2005 - as construtoras e incorporadoras do país estão construindo o mais rápido que podem.

Paulo Fridman/The New York Times 
Glauco e Alessandra conseguiram comprar um apartamento de dois quartos em São Paulo

"Há uma demanda mais forte por imóveis residenciais. Há um déficit de moradias e atualmente há pessoas com dinheiro para comprá-las", disse João Crestana, vice-presidente de desenvolvimento urbano da Secovi, o principal sindicato do setor imobiliário no Estado de São Paulo, o mais populoso do Brasil. "As empresas podem ver que há um mercado."

Apesar das mudanças serem abrangentes por todo o setor, as maiores se encontram no mercado para casas e apartamentos destinados a brasileiros que ganham até cinco salários mínimos, como Glauco Rodrigues e Alexandra Soldi.

Até recentemente, o jovem casal, que planeja se casar em 8 de setembro, teria pouca escolha a não ser alugar ou morar com um de seus pais até economizarem o suficiente para ter um lugar próprio. Agora, eles deverão se mudar para seu próprio lar no início do próximo ano, um novo e pequeno apartamento de dois quartos que estão comprando na zona norte de São Paulo.

Por anos, os pobres do Brasil tinham pouco acesso ao crédito. E mesmo se conseguissem crédito, eles dificilmente conseguiriam enfrentar as taxas de juros freqüentemente entre as mais altas do mundo. Isto, combinado com o desemprego e subemprego, baixos salários e instabilidade provocada pelas crises econômicas regulares, levaram à explosão das favelas, espalhadas pelos centros urbanos do Brasil e arredores.

Mas desde que Luiz Inácio Lula da Silva se tornou presidente em 2003, as taxas de juros caíram de 25% para 12% e parecem que continuarão caindo. A inflação foi de 3,1% no ano passado e está sob controle. E tanto o salário mínimo quanto os salários dos trabalhadores estão aumentando acima do custo de vida, segundo números do governo, o que significa que os trabalhadores têm mais renda disponível. A compra de uma pequena casa é finalmente uma possibilidade real para muitos brasileiros.

"Há crédito prontamente disponível", disse Luiz Galfaro, co-presidente da Galfaro Empreendimentos Imobiliários, a construtora de sua família, que está construindo o apartamento que Rodrigues e Soldi estão comprando. "Comprar uma casa será como comprar um carro."

As construtoras do Brasil estão usando o imenso novo investimento de estrangeiros para ajudar a atender a crescente demanda. A maior financiadora imobiliária do país, a estatal Caixa Econômica Federal, estima que o Brasil precise de 7,9 milhões de novas moradias; 92% destas moradias são necessários para pessoas que são classificadas como sendo de renda média-baixa.

Empresas que antes dedicavam toda sua atividade na construção de propriedades residenciais chiques para os ricos cosmopolitas em São Paulo e Rio estão reavaliando seus portfólios e começando a construir moradias menores e mais baratas nas capitais estaduais e outras cidades.

A Rodobens, uma firma especializada no setor de renda média-baixa, tem planos de construção de 10 mil residências por ano ao longo dos próximos quatro anos, um aumento de 15 vezes em comparação ao total anual anterior. A Cyrela, a maior incorporadora brasileira, que captou R$ 1,2 bilhão em uma oferta pública inicial de ações em setembro de 2005 e em uma segunda venda 10 meses depois, acrescentou propriedades de baixa renda no ano passado ao seu portfolio de residências de luxo, alta renda e renda média. E a Gafisa, a segunda maior incorporadora do Brasil, criou duas novas empresas no ano passado voltadas especificamente à construção de moradias para os menos abastados.

"Nós estamos redirecionando nossos esforços para o setor de renda média-baixa", disse Wilson Amaral de Oliveira, o executivo-chefe da Gafisa. "Todas as grandes empresas estão se movendo nesta direção porque ela nos trará mais negócios. E não é uma bolha, é sustentável. Basta apenas olhar para a demografia."

A demografia mostra que o número de pessoas com idades entre 25 a 50 anos -um forte indicador da futura demanda- crescerá ao longo dos próximos 20 anos, o que significa que mais e mais pessoas atingirão a idade em que vão querer sua própria casa.

Financiamentos ainda são raros no Brasil, com empréstimos bancários para compra de imóveis residenciais representando apenas uma fração minúscula do produto interno bruto do país. Os poucos que se qualificam para os financiamentos geralmente obtêm empréstimos para um máximo de 15 anos a taxas de juros que avançam profundamente nos dois dígitos. Os compradores de imóveis residenciais precisavam de uma entrada de cerca de 35% do valor do imóvel.

Mas atualmente, os bancos e outros emprestadores estão financiando até 80% do valor do imóvel, permitindo aos mutuários um parcelamento por até 30 anos e oferecendo taxas de juros fixas pela primeira vez.

Rodrigues e Soldi, por exemplo, deram R$ 16 mil de entrada e têm um financiamento de 20 anos. Elas pagarão R$ 990 por mês, cerca do mesmo que pagariam por um aluguel.

"Nossa intenção foi sempre comprar porque é difícil encontrar um lugar bom para alugar, e atualmente o que você paga de aluguel é o que você paga de prestação", disse Rodrigues enquanto visitava ansioso a propriedade inacabada. "E com o financiamento, no final é seu."

Os bancos estão emprestando mais graças em parte a uma lei de 2004 que facilita para eles a retomada da propriedade caso os mutuários não paguem as prestações. Anteriormente, a retomada de imóveis levava aos bancos entre seis e oito anos. Segundo a nova lei, eles podem fazê-lo em menos de um ano.

A lei também é importante porque derrubou uma legislação que permitia a qualquer mutuário a entrada com uma ação legal contra o emprestador para suspender todos os pagamentos. Os bancos tinham medo de emprestar para todos, excetos alguns poucos clientes confiáveis, por temerem se envolver em disputas legais que levariam anos para serem solucionadas.

"Os bancos agora têm muito mais segurança para financiar", disse Décio Tenerello, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança. "Aquela lei significa que o Brasil agora tem um dos sistemas de financiamento imobiliário mais modernos do mundo."

A confirmação vem do número de financiamentos. O número de imóveis residenciais financiados pela Caixa Econômica Federal mais que dobrou em três anos, de 261.327 em 2003 para mais de 600 mil no ano passado.

O único aspecto negativo possível é a chance de o novo investimento poder provocar uma alta no preço dos terrenos. Carlos Peyrelongue, um analista da Merrill Lynch, alertou que o afluxo de dinheiro poderá provocar uma alta dos preços, apesar de ter dito que tal excesso de oferta provavelmente ocorrerá {na ponta de maior renda} do mercado e que "por três ou quatro anos, há demanda reprimida suficiente para dar conta da oferta".

Por ora, as incorporadoras estão otimistas. "Há acessibilidade para aqueles na faixa de baixa renda que desejam comprar imóveis", disse Luis Largman, diretor-financeiro chefe da Cyrela. "Nós não atuávamos no setor de baixa renda, mas agora atuamos. Nós estamos compensando o tempo perdido." George El Khouri Andolfato

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