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12/09/2007

Shopping centers começam a sentir os efeitos dos males do setor imobiliário

The New York Times
Terry Pristin
Não muito depois do colapso do setor pontocom há poucos anos, o varejo se tornou a área mais quente do setor imobiliário. O comércio online deixou de ser visto como uma ameaça às lojas físicas, e a valorização dos imóveis facilitou para as pessoas pegarem mais dinheiro emprestado -e gastá-lo. Os shopping centers começaram a mudar de mãos a preços cada vez maiores.

Há dois anos, os imóveis para o varejo começaram a perder parte de seu atrativo para os investidores à medida que a febre dos condomínios tomou conta. Mais recentemente, os investidores começaram a gravitar para prédios de escritórios e hotéis.

Agora, muitas pessoas no setor de imóveis para o varejo estão se preparando para uma desaceleração nos gastos à medida que a crise dos títulos hipotecários de risco e a desvalorização dos imóveis continua a afetar toda a economia.

E os shopping centers foram pegos no aperto do crédito que transformou os mercados de capital. Os compradores privados, que antes conseguiam financiar 95% ou mais do custo de uma transação, estão sendo excluídos do mercado porque tal alavancagem tão alta não está mais disponível.

Segundo investidores, corretores e analistas, os negócios estão demorando mais para serem concluídos e os preços - pelo menos para os imóveis de segunda e terceira linha - estão caindo em até 10%.

"O que estamos vendo é uma calmaria no mercado, o que poderia ser chamado de calma antes da tempestade", disse Fritz McPhail, o dono da Blue Ridge Capital, uma empresa de imóveis de Atlanta especializada na aquisição de mini-shopping em dificuldades. "Nós estamos vendo uma mudança nos preços. Os negócios estão ficando instáveis. As pessoas nos telefonam uma segunda vez para perguntar se queremos considerar outra oferta".

Cerca de 80% dos shoppings regionais nas melhores localizações são de propriedade de fundos de investimento imobiliário de capital aberto. Sem causar surpresa, eles deverão suportar o aperto do crédito melhor do que os shopping centers mais velhos em localizações menos desejadas.

Mas mesmo as principais operadoras de shoppings estão sendo afetadas pelo aperto do crédito.

Dois fundos de investimento imobiliário, o Simon Property Group e o Macerich, concordaram neste ano em vender três shoppings dos quais são co-proprietários por quase uma década - o Lindale Mall, em Cedar Rapids, Iowa; o NorthPark Mall, em Davenport, Iowa; e o SouthPark Mall, em Moline, Illinois - para uma empresa privada que depende de um alto grau de alavancagem. Mas o comprador não conseguiu concluir o negócio.

O atual mercado de crédito poderá ser um obstáculo para a Pyramid Cos., a proprietária de 20 shopping centers no Estado de Nova York e em Massachusetts, incluindo o Palisades Center, em West Nyack, Nova York.

A empresa anunciou em abril que estava explorando "alternativas estratégicas", incluindo uma venda. Empresas de capital aberto, que limitam a alavancagem que usam a 60%, provavelmente não se interessarão pela Pyramid porque grande parte das propriedades da empresa - diferente do Palisades Center - está em "mercados de baixo crescimento ou crescimento negativo", disse Arthur M. Coppola, o executivo-chefe da Macerich.

Apesar da demanda por espaço continuar forte nos shoppings regionais de luxo, a taxa média de vacância nos mini-shoppings, que geralmente são ancorados por supermercados, está subindo ao longo de mais de dois anos, apesar do relativamente baixo desenvolvimento de novos espaços, segundo Sam Chandan, o economista-chefe da Reis, uma empresa de pesquisa de Nova York.

Chandan disse que a taxa de vacância estava em 7,3% no final de junho e deverá aumentar para 7,6% até o final do ano, a mais alta desde 1995.

Na segunda metade do ano, ele disse, cerca de 67,8 milhões de metros quadrados de mini-shoppings serão concluídos, o que contribuirá para um excesso de oferta. "Este é o nível mais alto de imóveis concluídos que vemos em muitos anos, e coincide com a desaceleração na busca por espaço", ele disse.

O índice de vacância nos mini-shoppings acelerou acentuadamente em algumas áreas metropolitanas, incluindo Trenton, Nova Jersey; Dallas; e Oakland, Califórnia, segundo Abigail Marks, uma economista da Torto Wheaton Research, uma empresa de Boston de propriedade da CB Richard Ellis.

Nas áreas metropolitanas com forte crescimento populacional, como Phoenix e Orange County, Califórnia, novos shopping centers atraem facilmente locatários, segundo um relatório do CoStar Group, uma empresa de pesquisa de Bethesda, Maryland. Mas novos shopping centers em várias outras áreas metropolitanas - Memphis, Tennessee; Cleveland; Indianápolis; Tucson, Arizona; Sudoeste da Flórida; e Nashville, Tennessee - estão tendo dificuldade para alugar espaço, disse a CoStar.

E redes de varejo estão fechando lojas mais rapidamente do que em 2005 e 2006. Durante a primeira metade deste ano, a Merrill Lynch contou 6.126 fechamentos, um aumento de 11% em relação ao mesmo período no ano anterior. O fechamento de lojas não é necessariamente uma má notícia para as operadoras de shopping centers, que freqüentemente são capazes de encontrar um novo locatário para o espaço por um aluguel mais alto.

Muitos especialistas em varejo fizeram uma distinção entre shopping centers que atraem consumidores de renda mais baixa, que apresentam maior probabilidade de perder seus lares por execução hipotecária, e centros que atendem consumidores mais ricos. "O pessoal de shoppings de luxo, apesar de não totalmente isolados, devem se sair melhor do que o outro extremo", disse Steve Sakwa, o analista da Merrill Lynch para fundos imobiliários. "Eu não acho que o aperto de crédito está realmente estrangulando as pessoas de Boca Raton".

Donald C. Wood, o executivo-chefe do Federal Realty Investment Trust, uma empresa de Rockville, Maryland, especializada em mini-shoppings em regiões centrais de subúrbios, onde há poucos terrenos disponíveis para desenvolvimento por concorrentes, disse que sua empresa não experimentou um aumento da vacância. O futuro provavelmente será menos cor-de-rosa para donos de propriedades em áreas "com menos pessoas, menos dinheiro e menos barreiras para entrar", ele disse.

De forma semelhante, o espaço para varejo em Nova York e outras cidades de alta densidade populacional continua com preços em alta porque "não há muito o que construir", disse Robert M. White Jr., o executivo-chefe da Real Capital Analytics, uma firma de pesquisa de Nova York.

Com algumas empresas de varejo que ocupam grande espaço como a Home Depot informando queda nas vendas, os shopping centers com tais lojas, conhecidos como "power centers" (conjunto de lojas âncoras com poucas lojas satélites), poderão sofrer um golpe mais duro do que aquelas com locatários que vendem alimentos e outras necessidades. "Os power centers estão sofrendo o impacto diretamente", disse Jim Sullivan, um analista da Green Street Advisors. "Pode haver uma percepção de que power centers são mais arriscados do que antes".

Como as hipotecas residenciais, as hipotecas comerciais são combinadas, separadas em categorias de risco e vendidas como títulos.

Nas últimas semanas, a demanda por tais títulos enfraqueceu, com os investidores exigindo receber mais pelo risco. Como resultado, disse Pete Bethea, um diretor da Burnham Real Estate, uma corretora em San Diego, os emprestadores estão mudando os termos dos acordos. "Isto está ocorrendo mesmo com pessoas que achavam que seus acordos estavam fechados", ele disse.

Investidores de pequena escala estão sendo excluídos, disse White da firma de pesquisa de Nova York. "O problema no mercado de crédito está tendo um impacto imediato sobre eles".

Enquanto compradores são obrigados a usar mais de seus próprios ativos, os preços podem cair até 15%, mas provavelmente não cairão ainda mais, disse Matthew Ostrower, um analista sênior para fundos de investimento imobiliário do Morgan Stanley. Ele disse que fundos de private equity levantaram dezenas de milhões de dólares para gastar em imóveis, mas estão aguardando por um estreitamento da diferença entre o que os vendedores estão pedindo e o que estão dispostos a pagar. "Qual será tal preço será uma decisão coletiva de todos estes compradores", ele disse. George El Khouri Andolfato

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