A meta americana para o sonho da casa própria

Joe Nocera

Sheila Bair, presidente do Seguro Federal de Depósitos Bancários, dos Estados Unidos, deu início à sua semana com um pouco de heresia honesta, do tipo que apenas ela, entre todos os reguladores bancários, parece disposta a proferir após a crise financeira.

No meio de seu discurso feito na última segunda-feira perante a Associação dos Empreendedores Imobiliários para Habitações Sem Fins Lucrativos-- um discurso que surpreendentemente recebeu pouca atenção-- Bair listou suas três principais recomendações para “colocar o setor de hipotecas em condições mais sólidas”. As primeiras duas eram os suspeitos de costume: melhor educação e proteção do consumidor, e uma reforma do mercado de securitização. Mas sua terceira proposta causou choque, mirando em um dos princípios mais sacrossantos da política americana: a meta da casa própria.

“Por 25 anos a política federal tem se concentrado principalmente na promoção da aquisição da casa própria e na promoção da disponibilidade de crédito para os compradores de imóveis”, disse Bair.

Ela mencionou alguns dos muitos subsídios que os compradores da casa própria recebem, como dedução no imposto do juro do empréstimo hipotecário e a dedução dos impostos sobre os imóveis. Ela acrescentou a Fannie Mae e o Freddie Mac, as duas entidades patrocinadas pelo governo cujo papel como fiadores e securitizadores de hipotecas expandiu enormemente a capacidade das empresas de crédito hipotecário de realizar empréstimos para os compradores –e que agora estão, é claro, sob intervenção federal, com os contribuintes pagando por seus prejuízos imensos.

Bair também apontou que durante a bolha imobiliária, quando qualquer um com pulsação podia adquirir uma hipoteca, o percentual de americanos donos de casa própria cresceu para um número sem precedente de 69%, um número aplaudido por vivas bipartidários, mas que revelou ser “insustentável”, disse Bair.

Ela concluiu: “A aquisição imobiliária sustentável é uma meta nacional digna. Mas ela não deve ser buscada em excesso, quando há outras soluções igualmente dignas, que ajudam a atender as necessidades de pessoas para as quais a aquisição de um imóvel pode não ser a resposta certa”. Como, por exemplo, alugar.

A questão é: a crise financeira poderia ter sido evitada se nós, culturalmente, não tivéssemos investido tanto capital político e psicológico na ideia de aquisição da casa própria. Afinal, a suposta razão de ser do negócio de hipotecas subprime (de alto risco) era possibilitar a aquisição de imóveis por pessoas que careciam de recursos –ou crédito– para obter uma hipoteca tradicional. Também foi o motivo para os reguladores de bancos e políticos terem se mostrado tão dispostos a fazer vista grossa para as atividades predatórias e os excessos das empresas subprime.

Até hoje é difícil para os políticos encararem de frente essa verdade, tão entrelaçada está a compra da casa própria ao Sonho Americano. Este é o motivo para os comentários de Bair terem sido tão hereges. Talvez, ela pareceu estar sugerindo, seja a hora de romper esse elo, por mais doloroso que seja. Talvez ela esteja certa.

A idealização da compra da casa própria tanto pelo público quanto pelo governo federal está longe de ser um fenômeno recente, é claro. A Autoridade Federal de Habitação existe desde 1934. A Fannie Mae foi fundada em 1938. Após a Segunda Guerra Mundial, um projeto de lei concedeu empréstimos modestos permitindo aos veteranos a aquisição da casa própria, segundo Michael D. Calhoun, o presidente do Centro para o Empréstimo Responsável. Por décadas, o setor de poupança e empréstimos existiu apenas para financiar a compra da casa própria. Em troca, o governo dava ao setor de poupança e empréstimos certas vantagens regulatórias sobre os bancos. A própria securitização baseada em hipoteca –que surgiu nos anos 80 e tornou possível a atual securitização– exigiu a aprovação de um punhado de leis, algo que o Congresso realizou alegremente.

E cada presidente, seja democrata ou republicano, proclamou as virtudes da casa própria para todos os americanos. Bill Clinton estabeleceu metas numéricas ao aumento percentual que queria ver de compras de casa própria, e aumentou enormemente as metas da Fannie e do Freddie. (Essas metas foram estabelecidas pela primeira vez durante a presidência de George H.W. Bush.) George W. Bush anunciou sua própria sociedade de compra da casa própria –e aumentou a meta. A Fannie Mae, por sua vez, se envolveu explicitamente no Sonho Americano; qualquer um contrário à Fannie Mae era rapidamente rotulado de “antiaquisição da casa própria” pelos lobistas da empresa.

De fato, os conservadores tendem a ver as metas de imóveis acessíveis impostas à Fannie e ao Freddie como motivo central para a crise de crédito.

“Visando aumentar a aquisição de casa própria, a Fannie e o Freddie foram obrigados a reduzir seus padrões”, disse Peter Wallison, um membro do Instituto da Empresa Americana e talvez o maior crítico das empresas hipotecárias patrocinadas pelo governo. “Nós cometemos o grande erro de tentar forçar a aquisição da casa própria a uma população incapaz de pagar pela casa própria.”

Mas, ao meu ver, essa visão é apenas parcialmente verdadeira. Sim, as pessoas tomaram empréstimos que não tinham esperança de pagar, o que foi insano. Mas as metas de imóveis a preços acessíveis da Fannie e Freddie –com as quais essas empresas lidavam com facilidade– não foram o principal motivo. Foi na verdade a ascensão das empresas de crédito subprime –e sua habilidade de fazer com que até mesmo os piores empréstimos fossem securitizados por Wall Street– que foi a principal culpada. A Fannie e o Freddie reduziram seus padrões principalmente porque estavam perdendo participação de mercado para as empresas de crédito subprime.

A política do governo tornou possível a ascensão das empresas de crédito subprime? Pode apostar que sim. Com o passar do tempo, o governo federal afrouxou gradualmente a regulamentação e os tetos das taxas de juros que permitiram inicialmente que as empresas se tornassem viáveis e então explodissem. E comprou completamente a ideia de que o setor subprime era uma força do bem, porque estava expandindo a aquisição de casa própria. Isso, é claro, era algo encorajado por aqueles que ofereciam crédito hipotecário. Angelo Mozilo, fundador da Countrywide Financial, foi tão eloquente a respeito de sua empresa tornar o Sonho Americano possível quanto qualquer lobista da Fannie Mae.

Mas era uma mentira. Gary Rivlin, meu ex-colega no “New York Times”, acabou de publicar um livro importante, incisivo, chamado “Broke, USA”, que inclui um caso chocante atrás do outro de pessoas sendo ludibriadas a aceitarem crédito hipotecário, repleto de taxas escondidas e valores ajustáveis, com os quais não podiam arcar. As empresas que fizeram essas coisas não eram marginais, mas grandes nomes do setor, como Household, Countrywide, New Century e várias outras. E quando as autoridades tentaram reprimir essas práticas, o Escritório do Diretor de Fiscalização dos Bancos, em vez de investigar, bloqueou seus esforços. Afinal, a aquisição de casa própria estava aumentando!

Para minha surpresa, os ativistas com os quais conversei –pessoas na vanguarda da tentativa de impedir os empréstimos– geralmente não concordavam com uma redução da ênfase na aquisição da casa própria.

“Não vamos agir precipitadamente”, disse John Taylor, presidente-executivo da Coalizão Nacional da Comunidade de Reinvestimento. “Eu acho que a aquisição da casa própria é a forma mais comum para as pessoas da classe operária ingressarem na classe média.”

Segundo ele, isso se deve principalmente por meio da valorização do imóvel, o que dá às pessoas a oportunidade para criação de riqueza, que caso contrário permaneceria fora de alcance. Outros mencionaram benefícios sociais adicionais da aquisição da casa própria, como estabilização dos bairros. E os proprietários têm todo o incentivo para cuidarem de seus imóveis, principalmente por causa do valor de seus imóveis.

Os acadêmicos com os quais conversei, entretanto, não estavam tão convencidos de que a aquisição da casa própria oferecia benefícios à sociedade tão importantes a ponto de exigirem subsídios federais. Especialmente quando esses benefícios são tão grandes e distorcem a economia. Por exemplo, em 2009, segundo o Escritório de Orçamento do Congresso, os subsídios do governo para a casa própria somaram impressionantes US$ 230 bilhões.

“Você ouve toda essa retórica sobre a estabilidade causada pela aquisição da casa própria”, disse Richard Florida, autor de “The Great Reset” e professor da Universidade de Toronto. “Mas as comunidades que melhor sobreviveram à bolha imobiliária foram aquelas com o maior percentual de inquilinos de imóveis.”

Edward Glaeser, um professor de Harvard e colaborador do blog Economix do “Times”, disse que se a compra da casa própria tivesse que ser encorajada –algo de que ele não está convencido– deveria ser por meio de “incentivos fiscais fixos para os compradores de imóveis” em vez de dedução da hipoteca, o que essencialmente “suborna as pessoas a comprarem casas maiores”. O que ele diz acreditar, entretanto, é que os locatários de imóveis oferecem um bem social abundante, ajudando a criar cidades vibrantes.

“A ideia de que a aquisição de um imóvel é sempre ótima e alugar é antiamericano é um péssimo estado das coisas”, ele disse.

Obviamente, o país investiu demais psicologicamente na ideia da casa própria para abandoná-la completamente, ou colocar o aluguel em um patamar igual ao da propriedade. Este é o motivo para eu considerar a ideia de Rivlin como sendo a mais atraente.

Apesar de ter passado os últimos dois anos narrando a destruição provocada, em parte, pelo esforço impensado do governo de um maior incentivo à compra da casa própria, ele ainda não está disposto a abandoná-lo completamente. Em vez disso, ele considerou que o maior erro político que cometemos culturalmente foi a promoção de políticas que encorajavam qualquer compra de imóveis, sob qualquer circunstância.

“Por que o governo deveria me ajudar a comprar uma segunda casa? Por que deveria subsidiar um refinanciamento?” ele perguntou. (Eu fiquei surpreso ao descobrir que, se você se qualificar, você pode obter um empréstimo da Autoridade Federal de Habitação para refinanciamento.) “Nós perdemos uma peça essencial”, ele acrescentou. “O bem social é ajudar compradores qualificados a adquirirem sua primeira casa própria. Essa deveria ser nossa meta. Depois disso, as pessoas deveriam se virar sozinhas.”

No momento, mais de dois anos após o colapso do Bear Stearns, que representou o início da crise financeira, o governo federal está mais envolvido no setor hipotecário do que jamais esteve na história. Sob intervenção do Estado, Fannie e Freddie estão segurando três entre cada quatro hipotecas. Grande parte dos 25% restantes está sendo garantido pela Autoridade Federal de Habitação. Por mais que você possa se ressentir do fato dos contribuintes estarem escorando a Fannie e o Freddie, a verdade é que sem eles, ninguém nos Estados Unidos conseguiria comprar uma casa.

Certamente, esta é a culminação lógica de décadas de política de governo promovendo a compra da casa própria. No final, é claro, o mercado privado voltará ao setor hipotecário, apesar de ser difícil saber quando. Fannie e Freddie serão reconfigurados de alguma forma. Mas a menos que mudemos a forma como pensamos como uma sociedade sobre as virtudes da aquisição da casa própria, o fato fundamental permanecerá: o governo sempre será a rede de segurança para o setor hipotecário, com os contribuintes sempre sujeitos aos prejuízos.

É isso realmente o que queremos? 

Tradutor: George El Khouri Andolfato

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