Mercado imobiliário de Nova Orleans enfrenta dificuldades

Kathy Chu
Em Nova Orleans

Em áreas de classe operária daqui, a venda de imóveis começou a esquentar. Mas no luxuoso distrito de Uptown e outros bairros abastados, o quadro é mais sombrio. Placas de "Novo Preço" e "Preço Reduzido" se encontram em grandes lares vitorianos - símbolos de um mercado de imóveis de luxo em dificuldade.

São os efeitos persistentes do furacão Katrina. Nas costeiras Louisiana e Mississippi, uma abundância de imóveis de alto padrão aponta para os maiores custos de seguro das propriedades, que estão tirando muitas pessoas do mercado. Também aponta para a legião de médicos e outros profissionais que deixaram a área e que ainda precisam voltar. O preço do êxodo deles pode ser grave: especialistas em desenvolvimento econômico alertam que se estes profissionais se afastarem em massa, isto poderá debilitar a recuperação da região.

Para qualquer um com interesse na recuperação da região, a perda de moradores de alta renda - e da perícia profissional que representam - é alarmante. O problema se soma à escassez de compradores de alta renda dispostos a substituir aqueles que partiram.

Médicos, banqueiros e outros profissionais são "a espinha dorsal da comunidade", disse William H. Frey, um demógrafo da Instituição Brookings, um centro de estudos de Washington. "Estas são as pessoas que contribuem para a base de impostos. Se partirem, serão muito difíceis de serem substituídas."

Em Nova Orleans, os vendedores começaram a oferecer incentivos incomuns - em alguns casos, um ano de seguro do imóvel e subsídios estaduais - para atrair compradores. O valor do seguro, que triplicou desde o Katrina, está desestimulando as vendas e forçando alguns a buscarem imóveis menores.

"O seguro nunca foi o fator determinante na decisão (de compra de uma casa), mas agora é", disse Peter Ricchiuti, um ex-tesoureiro assistente do Estado da Louisiana que leciona na escola de administração da Universidade Tulane.

"Em um ambiente imobiliário saudável, um estoque médio de imóveis à venda seria de cinco meses - basicamente o tempo necessário para limpar tal acúmulo", disse Arthur Sterbcow, presidente da Latter & Blum, uma grande corretora de imóveis da Costa do Golfo. Atualmente, a área metropolitana de Nova Orleans contém quase o dobro de imóveis à venda.

Quanto mais próximo da costa, maior o volume de imóveis. A área inclui uma acúmulo de 10 meses de imóveis variando de US$ 300 mil a US$ 325 mil (cerca de R$ 558 mil a R$ 605 mil). Isto é comparável a uma oferta de 23 meses de residência no valor de US$ 750 mil a US$ 1 milhão (cerca de R% 1, 396 milhão a R$ 1,861 milhão).

"Há mais residências no mercado atualmente do que quando houve um colapso do petróleo", disse Sterbcow.

Por todos os Estados Unidos, a venda de imóveis caiu com o aumento das taxas de juros e os compradores que são nervosos, que carecem de recursos ou estão impedidos por falta de crédito ficaram excluídos. A oferta de imóveis nos Estados Unidos passa por uma alta de 16 anos, afetando todas as faixas de preços, segundo a Associação Nacional dos Corretores Imobiliários. Mas em grande parte devido ao Katrina, o maior acúmulo de residências em Nova Orleans e ao longo da costa do Mississippi envolve propriedades de alta renda.

Quase dois anos depois, mesmo enquanto cresce a população de Nova Orleans - o número de moradores atualmente é de cerca de 60% do número pré-Katrina - a perda de funcionários de colarinho branco é notável. De julho de 2005 a março de 2007, Nova Orleans perdeu quase 900 médicos, segundo relatórios da Junta de Examinadores Médicos do Estado da Louisiana.

"Os profissionais estão se mudando e não estamos conseguindo repor os mesmos empregos", disse Ivan Miestchovich, diretor do Centro para o Desenvolvimento Econômico e Centro de Dados do Mercado Imobiliário da Universidade de Nova Orleans. "Educação, setores de construção - eles vêm, mas estas pessoas geralmente não estão aptas a residências de US$ 500 mil (cerca de R$ 930 mil) ou mais."

Recuperação lenta demais para muitos
Alguns que esperaram até agora finalmente decidiram partir, preocupados com a diminuição das chances de uma recuperação plena da região à medida que o tempo passa. Na área de Nova Orleans, cerca de um terço dos moradores está considerando partir nos próximos dois anos, segundo uma pesquisa de março de 2007 realizada pelo Centro de Pesquisa de Opinião da Universidade de Nova Orleans. Isto virtualmente não mudou em comparação à pesquisa realizada pelo centro cinco meses antes.

Os moradores mencionaram frustração com a prefeitura como principal motivo para partirem. Pela primeira vez em 20 anos, as queixas em relação à prefeitura rivalizam com a criminalidade, mostra a pesquisa do centro.

Rodney Montz, um executivo de publicidade, está entre os que estão pensando em partir. Montz, 44 anos, disse estar cansado de ver terrenos vazios desfigurando a paisagem e os moradores ainda esperando pelo ajuda financeira estadual para que possam reconstruir.

Uma preocupação que tem mantido Montz aqui - pelo menos por ora - é o temor de que não obterá um preço decente por sua casa de 250 metros quadrados, que passou quatro anos reformando. Um corretor sugeriu que colocasse no mercado por US$ 675 mil (cerca de R$ 1,256 milhão)- cerca de 20% menos do que sua casa foi avaliada há um ano.

Mas a cotação anterior, mais alta, foi feita logo após o Katrina, quando aqueles cujas casas foram avariadas procuravam por novas casas. "Havia um tipo de urgência para comprar qualquer coisa que estivesse em pé e fosse habitável", disse Lawrence Yun, economista sênior da Associação Nacional dos Corretores de Imóveis.

No quarto trimestre de 2005, os moradores deslocados provocaram uma alta de 27% nos preços da área de Nova Orleans, segundo a associação. Mas à medida que o número de vendedores superou o de compradores, os preços começaram a cair. No primeiro trimestre de 2007, o preço médio despencou 10,9%, para US$ 155.900 (cerca de R$ 290 mil), em comparação ao mesmo período no ano passado.

A Nova Orleans pós-Katrina sofre com um sistema de transporte sobrecarregado e preocupação com a criminalidade, disse Christopher B. Leinberger, um membro visitante da Instituição Brookings. Este é o motivo para muitas "famílias de renda média e alta, que podem escolher onde viver" terem se mudado para outros lugares.

Em uma entrevista, o prefeito Ray Nagin reconheceu que "há algumas pessoas que estão percebendo que esta recuperação é muito difícil, que podem se mudar para outro lugar".

Ao longo da costa do Mississippi, o preço dos imóveis permanece em geral mais estável do que em outras áreas afetadas pelo Katrina. Mas começaram em cair em locais como Pass Christian, Mississippi, em meio à crescente oferta.

Um mercado imobiliário fraco beneficia compradores como Melissa Carpenter, 37 anos, que pode esperar o quanto quiser para encontrar um imóvel adequado. Ela e seu marido, Brian, 32 anos, que não querem pagar mais que US$ 300 mil (cerca de R$ 558 mil) por uma casa com quatro quartos, ficaram agradavelmente surpresos com o que viram na faixa de preço que desejam. "Há casas por toda parte", notou Carpenter. "Muitas pessoas que estão vendendo não voltaram."

Pete Hamilton, que é dono de uma corretora e avaliadora de Nova Orleans, disse que "a menos que haja empregos significativos além do setor de serviço - empregos de renda média e média-alta - tal acúmulo de imóveis permanecerá estagnado por muito tempo."

Uma escassez de profissionais no setor de saúde se tornou tão severa que a Louisiana está oferecendo bônus, pagamento de empréstimos e cobertura das despesas de mudança - em um valor de até US$ 110 mil (R$ cerca de R$ 205 mil) - para manter médicos e enfermeiros e atrair novos para a área da Grande Nova Orleans. Até o momento, o Estado aprovou tais subsídios para 127 profissionais de saúde.

Aaron Dare, um corretor imobiliário de Nova Orleans, disse estar começando a ver médicos de outras partes do país virem para a cidade, juntamente com alguns operários de construção e investidores imobiliários.

Mas o dinheiro não será suficiente para trazer de volta pessoas como Frank Cerniglia, um morador de Nova Orleans que se mudou depois do Katrina.

"Levará de 15 a 20 anos para Nova Orleans voltar ao estado pré-Katrina", disse Cerniglia, um urologista pediátrico que atualmente vive em Richmond, Virgínia. "Eu não tenho este tempo. Eu tenho 52 anos."

No Mississippi, os corretores atribuem a queda nas vendas de casas de temporada, em parte, ao acúmulo de residências de alto padrão na área de Gulfport-Biloxi.

"Além de menos pessoas viverem e morarem aqui, também estamos vendo menos moradores sazonais comprando uma segunda casa", disse Jim Atchison, da Associação dos Corretores de Imóveis da Costa do Golfo.

O preço elevado do seguro é um grande problema
Mas o preço do seguro imobiliário "é o fator mais importante na queda das vendas", ele disse. "Em grande parte dos Estados Unidos, o seguro é algo secundário, algo tratado depois. Na costa, o custo do seguro elevou o valor das hipotecas a ponto de ficarem inacessíveis".

Atchison, que é dono de uma corretora em Biloxi, disse que alguns clientes que procuram uma casa de US$ 400 mil a US$ 500 mil (R$ 744 mil a R$ 930 mil aproximadamente) na costa receberam parcelas de seguro de US$ 10 mil a US$ 12 mil (cerca de R$ 18,6 mil a R$ 22,3 mil) por ano - um aumento de três vezes o valor antes do Katrina.

Larry Benefield, presidente do Conselho Supervisor de Harrison County, disse que os compradores também temem que, com a temporada de furacões em andamento, "mesmo se puder pagar o seguro, ainda há um risco: e se ocorrer outra tempestade?" "Quando você olha a destruição na costa", ele disse, "muitas delas eram casas de alto valor".

Em Oaks, um condomínio fechado ao lado de um campo de golfe em Pass Christian, pelo menos 10 das 85 casas de alvenaria estão à venda. Os compradores alvo, disse Jimmy Lowry, o incorporador, são executivos, empreendedores e médicos. As casas em Oaks variam de US$ 300 mil a US$ 800 mil (cerca de R$ 558 mil a R$ 1,5 milhão). "Os negócios estão lentos nos últimos quatro ou cinco meses", ele disse. "Um dos principais motivos para tudo ter parado aqui é o problema do seguro."

O custo do seguro se tornou tamanho fardo por toda a região que muitos corretores agora inserem cláusulas nos contratos declarando que a compra de um imóvel depende do comprador encontrar um seguro com o qual possa arcar.

"Nós começamos a acrescentar ao contrato porque encontramos pessoas que ficavam chocadas com o preço", disse Atchison. "Em muitos casos nós perdíamos tanto tempo procurando valores de seguro quanto procurando pelo imóvel."

Os vendedores apresentam incentivos
Para tornar suas casas mais atraentes, alguns vendedores passaram a oferecer ao comprador o pagamento do seguro por um ano ou mais.

No distrito de alta renda de Uptown em Nova Orleans, placas diante das casas em Vendome Place e Audubon Street proclamam: "Vendedor pagará primeiro ano do seguro".

Dick Buckman, 63 anos, que está tentando vender uma casa de três quartos que comprou e reformou após o furacão, está entre os poucos vendedores que chegam a oferecer dois anos de seguro pago.

"A casa está no mercado há dois meses e fui informado que seria melhor reduzir o preço", disse Buckman, que pede US$ 334 mil (cerca de R$ 621 mil) pelo imóvel. "Eu achei que fazer esta concessão seria igualmente boa."

Antes do Katrina, o seguro da casa custava cerca de US$ 1.600 (cerca de R$ 3 mil) por ano. Agora, Buckman estima que pagará cerca de US$ 12 mil (cerca de 22,3 mil) pelos dois anos de seguro para o comprador. Mas até o momento, o interesse pela casa -mesmo com este incentivo - tem sido baixo.

Em Kenner, Louisiana, Tony Giusti, 48 anos, está oferecendo um incentivo mais incomum: US$ 28.500 (cerca de 53 mil) do dinheiro do programa de ajuda ao proprietário da Louisiana. Segundo o programa, o dinheiro pode ser transferido do vendedor ao comprador se este concordar em cumprir os códigos de construção e segurar a casa contra vento, água e outros danos.

"Faço qualquer coisa que puder" para vender a casa, disse Giusti.

Debra Counce, que está tentando vender uma casa com três quartos no bairro de Uptown, perto das galerias de arte e cafés, baixou duas vezes o preço que estava pedindo por sua casa desde que a colocou à venda no final de março.

Sua casa estilo Nova Orleans, com lareiras a carvão e pé direito de 3,65 metros, está avaliada em US$ 499 mil. Em Nova Orleans, disse Counce, alguns vendedores colocam uma imagem de São José de cabeça para baixo nos fundos para dar sorte. Ela ainda não fez isto, apesar de ter dito que "colocaria a Virgem Maria na frente se isto me ajudasse". George El Khouri Andolfato

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