Mercado imobiliário da China está começando a rachar

Howard Yu

Howard Yu

Especial para o UOL

Apenas uma semana antes do "Ano Novo Chinês", o Banco Central da China cortou o pagamento mínimo de hipoteca para compradores de primeira viagem, de 25% para 20%. As novas regras aplicam-se a todos, menos para algumas cidades –como Pequim, Xangai, Shenzhen e Guangzhou– onde a demanda por imóveis permanece forte.

A construção está em todo lugar na China. Entre 2011 e 2013, o país consumiu cerca de 6,4 giga toneladas de cimento. De acordo com o jornal "The Washington Post", esse número é mais do que os Estados Unidos usaram durante todo o século 20. Se o Japão ensinou ao mundo a produção "just in time", na qual o inventário deve ser minimizado, os chineses têm dominado a "just in case" –construa agora e descubra o que fazer com isso mais tarde. Na sua corrida feroz para a modernidade, com três décadas de crescimento de dois dígitos, construiu-se espaço suficiente para cobrir Hong Kong duas vezes a cada ano. E agora as rachaduras estão começando a aparecer.

Há 13 milhões de casas vazias na China, de acordo com a agência de notícias Reuters. Conhecidas como "cidades fantasmas", há uma abundância de áreas urbanas recém-construídas completas, com shoppings, praças centrais, estádios, edifícios administrativos de vanguarda e condomínios de luxo. Tudo, menos pessoas. Na cidade de Xian, no ano passado, um arranha-céu de 27 andares, nunca usado e que cobria 37 mil metros quadrados, foi implodido e varrido do mapa porque tinha sido deixado vago por muito tempo e deteriorou-se de tal forma que não permitia reparos.

Isso é bem mais preocupante, uma vez que 20% das atividades econômicas da China estão relacionadas com o mercado imobiliário. As consequências são muitas. A Zoomlion, principal fabricante de máquinas de construção e equipamentos para saneamento do país, anunciou uma queda de lucro líquido de 90% no ano passado.

Quinze empresas imobiliárias chinesas anunciaram perdas em 2015, devido à recente desaceleração do mercado. A Wanda Commercial Properties, cujo fundador foi até recentemente o homem mais rico da China, foi rebaixada pela Standard and Poor"s para o status de junk e pela Fitch Ratings para "BBB", pairando dois níveis acima de status junk.

Reduzir a oferta de habitação na China é crucial. Mas a solução não é simples. Os preços se recuperaram nas cidades de primeira linha, enquanto caem em todos os outros locais. Os compradores aprenderam a importância da boa localização da maneira mais difícil. Uma cidade viável precisa de atividade econômica dinâmica e uma considerável população para se sustentar. Os aumentos de preços, quando ocorrem, tendem a se concentrar em um pequeno segmento do mercado chinês.

As autoridades chinesas há muito tempo manipulam as taxas de juros e as condições de pagamento, jogando com as taxas de imposto e impondo restrições de compra ou estimulando o mercado imobiliário. A partir do segundo semestre de 2014 não houve barreiras no setor de bens imobiliários –todos os movimentos têm sido orientados ao estímulo, incluindo a redução das taxas de juro. Quão bem sucedida essa última rodada será para atrair potenciais compradores para as cidades rurais é uma incógnita. Mas o problema real para os políticos é que as causas da doença imobiliária da China são muito mais profundas.

Desde a segunda metade da década de 2000, os governos municipais têm rotineiramente entregado terra para desenvolvedores, que recebem empréstimos de bancos para trabalhar esse espaço. Os investidores individuais compraram unidades habitacionais a preços inflacionados. Nesse processo, governos locais se capitalizaram, o PIB cresceu, os políticos levaram um tapinha nas costas, empregos foram criados e todas as pessoas fizeram dinheiro para a roda girar. Mas o sistema provou ser extremamente ineficiente em construir o que é realmente necessário e produzir retorno sobre o investimento.

Nos últimos anos, entre 3 e 4 cidades responderam por 80% a 90% do total de construções, afirmou um analista do Commonwealth Bank of Australia. Com bancos estatais canalizando indiscriminadamente recursos financeiros para os promotores imobiliários, outros tipos de empresas privadas e locais foram prejudicados pela falta de capital. O governo chinês tem sido inflexível sobre como transformar a nação a partir de um investimento focado em uma economia baseada no consumo, tecnologicamente avançada e com foco no conhecimento. O atual sistema incentiva exatamente o contrário.

Para a classe média da China, um enfraquecimento da economia é uma mera inconveniência. Já para os 70 milhões de pessoas que vivem em extrema pobreza, uma pequena contração no nível de vida poderia ser um desastre total, suficiente para provocar uma inquietação social. Com o crescimento do PIB desacelerando para 6,9%, o governo chinês não teve escolha senão injetar mais estímulos. Esse ajuste temporário para evitar choques mais profundos é necessário, sem dúvida. Mas a urgência de reformas econômicas mais amplas é ainda mais necessária.

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Howard Yu

é professor de gestão estratégica e inovação no IMD (Suiça)

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