Decisão do STJ não põe fim à discussão sobre corretagem

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai

Especial para o UOL

Em julgamento de recurso repetitivo sobre o tema, ministros do STJ debateram de quem é a responsabilidade pelo pagamento de corretagem referente a imóveis comprados na planta, se das incorporadoras ou dos compradores.

A discussão sobre o tema é longa, e há anos o entendimento da ilegalidade do repasse vem se sedimentando na jurisprudência dos tribunais estaduais. Tomando-se como exemplo o TJ-SP, das dez câmaras cíveis que julgam o assunto, todas têm precedentes favoráveis, inclusive com enunciados.

Um dos pontos, mas não o único, que torna o repasse ilegal é a venda casada, pois, se o comprador do imóvel não pagar a corretagem, que é obrigação da construtora (que contratou o profissional), não consegue comprar o imóvel.

Contudo, ao decidir esse ponto, a corte –contrariando decisões de inúmeros desembargadores, o parecer muito bem fundamentado do Ministério Público Federal e os pareceres de juristas renomados– surpreendentemente, entendeu que não há venda casada e, para o STJ, o consumidor tem a opção de pagar ou não esse serviço.

Com todo o respeito que merecem os senhores ministros, isso é um grande equívoco, que talvez decorra de algum desconhecimento da realidade do mercado, pois na prática é muito diferente, e a cobrança apartada desses valores é condição do negócio. Ou se paga o que é exigido ou a venda não é realizada. Essa imposição certamente caracteriza a venda casada nos termos da lei consumerista.

Outro ponto debatido foi o da transparência na cobrança desses valores e da ciência do consumidor sobre esse pagamento. Decidiram os ministros que a cobrança só pode ser realizada se houver informação clara e destacada no momento da negociação acerca do repasse, o que, na prática, não ocorre.

É fato notório que a negociação é realizada de maneira dissimulada e os compradores, na grande maioria dos casos, só descobrem essa artimanha quando recebem o contrato assinado. Nesses casos, a cobrança é ilegal e os valores devem ser restituídos.

A decisão tomada pela 2ª Câmara do STJ exige que a informação sobre a cobrança seja clara e destacada no momento da negociação, sob pena de se tornar ilegal. Dessa forma, será preciso analisar e interpretar cada caso. Se houver falha ou falta de informação no momento da negociação inicial, a devolução dos valores é um direito do cliente.

Com relação à taxa Sati (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), por unanimidade, decidiram os ministros que esta é ilegal, independentemente de qualquer argumento, e deve ser integralmente restituída aos compradores.

Sendo assim, nem tudo está perdido, e, apesar da derrota parcial dos consumidores, naquele que é o "Tribunal da Cidadania", o assunto ainda vai gerar muita discussão e, certamente, o Poder Judiciário não deixará órfãos aqueles consumidores que foram lesados no momento da compra.

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Marcelo Tapai

é advogado especialista em direito imobiliário e presidente do Comitê de Habitação da OAB-SP

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