Por que existem tantos prédios abandonados em São Paulo?

O incêndio que levou ao desabamento do edifício Wilton Paes de Almeida, na semana passada, atraiu a atenção para outras dezenas de prédios abandonados em São Paulo e para a aparente contradição entre a alta demanda por moradia e a quantidade de prédios vazios na cidade.

Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, 708 edifícios não utilizados já receberam notificações por não estarem cumprindo a função social da propriedade - uma exigência da Constituição Federal.

Há também uma grande quantidade de prédios que, abandonados pelos donos, acabaram sendo ocupados por movimentos de luta por moradia - são 70 imóveis nessa situação apenas no centro da cidade.

"O centro de SP está em piores condições que os de todas as grandes cidades da América Latina", diz o arquiteto e urbanista Álvaro Luis Puntoni, professor da Faculdade de Arquitetura da USP e da Escola da Cidade. "A região é um retrato da degradação."

As vidraças quebradas e fachadas desbotadas em prédios que já foram símbolo da prosperidade de São Paulo formam um cenário difícil de entender: como pode uma área com tantos empregos e tanta infraestrutura urbana ter tantos imóveis degradados? O que explica a quantidade de prédios abandonados em uma cidade superpovoada e carente de espaço?

Função social

Pela legislação, o poder público tem o dever de interferir em propriedades que não cumprem sua função social - ou seja, que não sejam utilizados para moradia ou para atividades econômicas, sociais e culturais.

Desde 2014, São Paulo adotou o IPTU progressivo: se os donos não derem uso ao imóvel, ele passa a ter um imposto cada vez mais caro.

A partir do quinto ano, o imóvel pode ser desapropriado e o proprietário recebe títulos da dívida pública como indenização.

Como a lei ainda não fez cinco anos, não houve desapropriações, mas já foram notificados 1.385 imóveis: os 708 vazios, mais 457 não edificados e 220 subutilizados. Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, só 99 deles passaram a cumprir as obrigações após a advertência.

Mesmo antes da lei, já era possível desapropriar imóveis - a diferença é que a indenização não poderia ser paga em títulos da dívida pública. Para a arquiteta Nadia Somekh, professora emérita da Faculdade de Arquitetura do Mackenzie e ex-diretora do DPH (Departamento de Patrimônio Histórico), o problema é que "não há priorização para questão da habitação" por parte do poder público.

"Não há recursos, não há gestão adequada. Tem que mudar o foco. Há muito investimento em asfaltamento, que dá voto com a classe média, e em limpeza urbana, porque as pessoas não têm educação ambiental."

Puntoni também acredita que é preciso dar mais atenção à questão da função social. "A lei deveria ser aplicada. Em Portugal, se um edifício fica 5 anos abandonado, ele automaticamente passa para o governo", exemplifica.

Ele também diz que a solução para o déficit habitacional passa, necessariamente, pelo reaproveitmento dos prédios abandonados.

"É menos custoso recuperar do que construir. Nos cálculos de novas unidades necessárias, já deveríamos levar em conta o potencial de reaproveitamento", diz o urbanista.

Recuperar é mais barato porque não é apenas uma questão relativa ao valor das unidades em si, mas de toda a infraestrutura urbana que já existe nas áreas centrais.

"Quando você faz uma unidade habitacional em área periférica, desprovida de estrutura, você tem o custo de fazer a cidade chegar até ali: saneamento, ruas, transporte público."

Como o centro foi se degradando?

O abandono do centro é parte de um processo que começou nos anos 1970, segundo o professor de arquitetura Valter Caldana, da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

"A Lei de Zoneamento de 1972 desenhou uma cidade onde o centro não se encaixava", explica ele. "Ela descuidou do centro pois tornou outros bairros mais atraentes, não só para o mercado imobiliário."

Conforme os paulistanos mais ricos foram deixando as avenidas Ipiranga e São João, os grandes equipamentos urbanos foram migrando junto. Os bancos foram para a av. Paulista, os shoppings foram construídos em outros bairros.

Grandes obras viárias intensificaram o processo de esvaziamento. "A construção de grandes terminais de ônibus e do Minhocão, por exemplo, reforçou a ideia de que ali é uma região de passagem: não fique aqui, você não pertence a este lugar."

"A falta de segurança e limpeza da região são muitas vezes usada com explicação para o abandono, mas na verdade a degradação veio depois que as pessoas saíram, não o contrário", avalia Caldana.

O desinteresse econômico levou a outro efeito colateral: a manutenção dos prédios vazios e o acúmulo de dívidas do IPTU se traduziram em prejuízo para os proprietários que, por sua vez, acabaram abandonando as edificações.

Por que o problema persiste?

Uma das reclamações frequentes do mercado imobiliário é que a burocracia para aprovar a reforma de prédios antigos é tão grande que acaba inviabilizando as obras.

Para o economista Marcos Lisboa, presidente do Insper (Instituto de Ensino e Pesquisa), muitas vezes há exigências demais.

"Há um excesso de regulação, uma infinidade de órgãos e agências que muitas vezes fazem exigências contraditórias entre si. É tão difícil recuperar o que é antigo que acaba se abandonando", diz ele.

Segundo Lisboa, é preciso ter uma legislação mais simples e mais flexibilidade para a reforma prédios antigos, cuja estrutura muitas vezes dificulta a adequação a detalhes da legislação moderna - como algumas regras de acessibilidade, por exemplo.

O tombamento, diz ele, é um problema ainda maior. "É claro que é preciso preservar o patrimônio, mas no Brasil se tomba demais. Há três instâncias de tombamento, com regras excessivamente minunciosas", afirma.

"O resultado é paradoxal - na tentativa de preservar exatamente como era, acaba-se congelando e dificultando a preservação."

Para Nadia Somekh, no entanto, não é apenas uma questão de burocracia.

"Muitos proprietários não colocam os prédios no mercado porque estão esperando lucrar mais no futuro com uma valorização da área", diz ela. "Há inclusive uma forte pressão na Câmara dos Vereadores para que não se efetive o cumprimento (da lei que permite desapropriação em prédios que não cumpram sua função social)."

"A legislação não pode ser um problema. Quando eu estava no DPH eu pedia: bota na minha mão os projetos de habitação que a gente faz rápido, a gente flexibiliza", afirma ela.

Muitos prédios também não são colocados no mercado por conta de problemas judiciais, disputas familiares entre herdeiros e o próprio acúmulo de dívidas com IPTU.

Limbo

Para Caldana, mesmo quando se fala de programas de habitação social, a preferência das construtoras é por terrenos na periferia: como são mais baratos, possibilitam um lucro maior com cada unidade construída, já que há um limite de preço nas moradias populares.

Assim, os prédios abandonados na região central ficam num "limbo": estão numa região valorizada demais para habitação social, mas não considerada nobre o suficiente para dar lucro em projetos voltados para classes mais altas.

Segundo o urbanista, a recuperação desses espaço precisa de uma ocupação de uso misto - tanto do ponto de vista de misturar habitação e comércio quanto na ideia de abrigar diferentes perfis sociais e culturais.

"Não basta repovoar com um único perfil socio-econômico. Reviver o centro não é expulsar as pessoas que estão lá. É promover um uso misto que garanta o equilíbrio."

Ainda na avaliação de Caldana, as leis existentes foram se acumulando sem que houvesse um planejamento por trás. "A política pública de desenvolvimento urbano, principalmente na questão de habitação e de mobilidade, tem que acima de tudo ser resultado de desenho, de um projeto", diz ele. "Precisamos primeiro decidir qual é o tipo de cidade que queremos e depois fazer as leis, as linhas de créditos e as outras políticas necessárias para concretizar."