Se os inquilinos não podem ser retirados, construa em cima deles

Há dois anos, enquanto passeava com o novo cachorro da família, Paul Boardman teve o tipo de epifania que só um empreendedor imobiliário pode ter.

Um desenvolvedor que já foi o arquiteto-chefe de todas as academias Equinox, Boardman estava passando em frente ao número 711 da West End Avenue., em Manhattan, um prédio de apartamentos de sete andares de tijolos vermelhos e janelas amplas entre as ruas 94 e 95, que parecia estar encolhendo em relação aos grandiosos prédios anteriores à guerra em torno dele, com o dobro de seu tamanho.

Boardman imaginou um prédio de igual estatura para o local. Mas derrubar o número 711 da West End Avenue. seria praticamente impossível, considerando que a maioria de seus 144 apartamentos têm aluguel estável, o que dá aos inquilinos o direito de permanecer.

Então Boardman inventou um plano ousado. Colocando uma série de colunas de apoio, de toneladas de peso, em torno da estrutura existente, um novo prédio de apartamentos de dez andares poderia ser construído. Ele ficaria, essencialmente, não apoiado em cima do antigo edifício, mas acima dele, com o andar térreo pairando a mais de 24 metros do chão.

"Podemos aproveitar o valor deste local e criar um prédio verdadeiramente digno deste bairro sem deslocar nenhum dos moradores existentes", disse Boardman em uma entrevista na semana passada.

Numa cidade onde o único lugar para crescer é muitas vezes para cima, acrescentar andares a um prédio existente não é nada novo. Raramente, ou nunca, é este trabalho é realizado em um prédio de apartamentos ocupado. Se funcionar, no entanto, outros desenvolvedores também poderão começar a empilhar prédios na cidade.

"A idéia é genial", disse Jesse M. Keenan, diretor de pesquisa do Centro de Imóveis Urbanos na Universidade de Columbia. "A execução será um desafio, mas não é impossível."

Os moradores que logo se tornarão vizinhos de baixo não estão tão entusiasmados. Os inquilinos de cerca de metade dos apartamentos do 711 formaram um grupo de oposição ao projeto, alegando que as plantas não revelam qual será a aparência do projeto e como ele será percebido a partir de baixo.

"Eu tenho medo de que, a qualquer minuto, uma dessas vigas de aço de três toneladas possam quebrar a minha parede", disse  Stephanie Cooper, uma moradora de 47 anos, dentro de seu apartamento de dois quartos no quarto andar. No início ela pagava US$ 267 por mês, e agora paga menos de US$ 2 mil.

Embora a construção de um prédio de 10 andares sobre um de sete possa parecer uma proposta futurística, a engenharia do atual edifício é bastante convencional quando comparada a todas as extensões de construção suspensas e torres de 300 metros de altura e 15 de largura que se erguem no horizonte.

A ideia é que 10 andares superiores fiquem sobre uma plataforma de aço e concreto sustentada por uma superestrutura de aço em ziguezague que cercará o prédio de baixo, sem tocá-lo. Fora o poço do elevador e cinco escadas que irão do lobby ao novo oitavo andar, os prédios são totalmente separados. Um vão de cerca de 1,80 m vai separar o telhado do prédio existente de 1952 e a parte de baixo do novo, porque eles devem cumprir diferentes normas para incêndio, embora a fachada inspirada em art-deco do novo prédio vá encobrir a distância. A ideia é unificar os edifícios visualmente, mas não fisicamente.

"Contratamos os melhores consultores, e é incrível o que eles criaram", disse Boardman. Ele está se unindo com a família Miller, que é dona do número 711 da West End Ave. desde os anos 1960, e a SJP Properties, uma grande desenvolvedora de Nova Jersey.

Alguns dos Millers ainda vivem no prédio, assim como dois dos parentes de Boardman que se mudaram recentemente. Os donos citam isso como prova de que eles vão ter o máximo cuidado durante a construção.

Os moradores do grupo de inquilinos continuam desconfiados. Eles dizem que estão preocupados não só com os riscos de dois ou mais anos de construção acima deles, mas também com o impacto contínuo depois que o prédio for concluído, como por exemplo se a nova estrutura de aço vai fechar a vista de suas janelas.

O grupo contratou seu próprio engenheiro para contestar o plano de segurança dos desenvolvedores, argumentando que ele é insuficiente. E os conselhos de condomínio dos edifícios vizinhos e pais da Escola Pública 75 na Rua 95th se juntaram com a vereadora Helena Rosenthal para se opor ao projeto, que consideram um perigo para as propriedades vizinhas.

Mesmo assim, o Departamento de Edificação da Prefeitura aprovou autorizações para o projeto em junho, embora tenha submetido o plano a mais avaliações, entre elas uma revisão por parte de sua equipe de arranha-céus e por um engenheiro independente. O departamento tentou tranquilizar os moradores de que o novo edifício será seguro. "É nossa missão de facilitar a construção segura", disse Thomas Fariello, primeiro vice-comissário do departamento, em uma entrevista. "Note que a segurança vem antes do desenvolvimento."

Os proprietários afirmam que o projeto será um benefício para os moradores atuais, bem como para os novos, e não só porque eles poderão ficar no prédio. Os planos também preveem a instalação de novas janelas e de ar condicionado central para todas as unidades existentes, bem como a construção de um novo lobby e um pátio com jardim.

Ainda assim esses planos são vistos como intrusivos por alguns. "Isto não é para os inquilinos; é para eles ", disse Barbara Stark, que está lá há 52 anos e já viu quatro gerações crescerem lá, inclusive sua bisneta de 16 meses de idade. "Eles só querem melhorar a aparência para vender os apartamentos.”

Embora as reformas tenham sido apontadas como um benefício, elas também poderiam ser usadas para aumentar os alugueis estáveis para os inquilinos através de cobranças de melhorias. "Este não é nenhum esquema para levar vantagem", disse Edward Kalikow, administrador do prédio. "Se algo acontecer, vai ser aumentar o valor do imóvel para todos que estão lá." Ele disse que se os inquilinos cooperarem, os proprietários vão considerar não aumentar o aluguel por causa das melhorias.

Embora não tenham sido tão enfáticos quanto seus vizinhos, alguns moradores disseram que estavam realmente ansiosos pelas melhorias esperadas. Um inquilino de dois anos, Zoran Nikolin, pareceu não se importar com a obra vindoura. "Vai ser ótimo para todos", afirmou. "Mas temos que suportar os incômodos para que ela aconteça."