Com votação hoje, Lei de Zoneamento pode afetar 40 mil imóveis em São Paulo
A revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo pode permitir que 42.691 imóveis sejam substituídos por construções maiores, de acordo com levantamento do Instituto ZeroCem — organização voltada para pesquisa de questões urbanas. A votação está marcada para as 15h de hoje.
O que aconteceu
Os imóveis identificados no estudo têm até 3 pavimentos e estão dentro dos eixos de transporte. Os eixos são áreas em um raio de até 400 metros a partir de corredores de ônibus ou de até 700 metros a partir de estações de trem e metrô. A proposta permite que essas áreas recebam construções maiores do que as que são permitidas atualmente.
Avaliados em R$ 22 bilhões, os imóveis pertencem a 35 mil pessoas físicas e mais de 1.500 pessoas jurídicas — entre empresas, órgãos públicos e outras entidades. Eles ocupam área total de 10 milhões de metros quadrados, e não há informações sobre como estão distribuídos pela cidade.
A expectativa entre os vereadores é de aprovação com folga da Lei de Zoneamento. É esperado um placar parecido com o obtido na primeira votação do texto, realizada no dia 12. Naquela ocasião, a proposta recebeu 46 votos a favor e oito contra.
Eventual substituição dos 40 mil imóveis por outros maiores terá impacto na organização da cidade como um todo, dizem especialistas. São Paulo tem quase 5 milhões de domicílios, segundo o Censo 2022. Não entram na conta imóveis que funcionam como estabelecimentos comerciais e tenham outros usos.
Os responsáveis pelo estudo destacam que a revisão de zoneamento proposta gera valorização dos imóveis. Isso ocorre porque eles estão localizados em regiões em que devem ser flexibilizadas as regras para construir — o que desperta o interesse das construtoras.
O foco do mercado imobiliário está em bairros como Perdizes, Pinheiros e Barra Funda. Eles são os mais valorizados atualmente.
"Nenhuma decisão tomada neste processo tem como foco interesses individuais", afirma relator do projeto. O vereador Rodrigo Goulart (PSD) informou, em nota, que a revisão do zoneamento "tem como objetivo melhor preparar a cidade para o seu desenvolvimento em todos os sentidos".
Prejuízos à cidade, dizem especialistas
O inchaço dos eixos com imóveis maiores sobrecarrega a infraestrutura instalada da cidade. Para estudiosos do tema, ter prédios maiores nessas regiões exigirá reforço nas redes de esgoto, energia e outros serviços. Caso contrário, elas podem não dar conta do aumento da demanda que será gerado.
Faltam instrumentos para garantir que os novos imóveis sejam destinados a quem mais precisa, dizem especialistas. A ideia do projeto na Câmara é incrementar a oferta de imóveis para pessoas de baixa renda em áreas consolidadas da cidade. No entanto, em bairros nobres, novos imóveis têm sido usados para hospedagem, por exemplo, e não para moradia.
Nem todos os locais perto de estações e corredores terão incentivos à construção. As áreas com características "singulares" ou "dotadas de identidade e memória" serão preservadas.
Análise identificou grandes proprietários
Um grupo de 20 proprietários seria mais beneficiado pela aprovação do texto. Com mais de 15 terrenos nos eixos, eles são donos de 536 imóveis, com área total de 209 mil metros quadrados e avaliados em mais de R$ 450 milhões.
Para especialista, a proposta atual agrava a desigualdade. Segundo Fernando Tulio Franco, diretor de relações institucionais do ZeroCem, o estímulo à valorização de imóveis nos eixos é especialmente benéfico para quem tem mais bens nessas regiões, que passam a valer mais.
Os urbanistas dizem que o poder público poderia se beneficiar mais da valorização, mas não se movimenta nesse sentido. Eles lembram que a venda dos imóveis envolverá o pagamento de impostos, que poderiam ser investidos na ampliação da infraestrutura, por exemplo. Mas afirmam que isso não está bem detalhado no texto.
O estudo considera os parâmetros da 1ª versão do projeto submetida aos vereadores. Apresentada na última segunda (18), uma 2ª versão da proposta mantém o incentivo à construção nos eixos e aumenta a altura máxima para prédios no miolo dos bairros (longe dos eixos), de 16 para 20 andares em alguns casos — o que deve sobrecarregar a infraestrutura instalada nessas regiões.
O que dizem os envolvidos
Quanto esses imóveis vão valorizar? A gente sabe que a valorização não será a mesma em todas as regiões da cidade, mas não temos dados sobre isso e entendemos que essa questão está fora do debate hoje.
Fernando Tulio Franco, arquiteto, urbanista, e diretor de relações institucionais do ZeroCem
É preciso preservar o miolo dos bairros de mais adensamento. Está muito difícil circular na cidade.
Eliseu Gabriel (PSB), vereador em São Paulo