Mercado de imóveis tem bases sólidas e demanda consistente

Há alguns anos vem se discutindo a existência ou não de uma bolha imobiliária no Brasil. Nesta polêmica, que parece não ter fim, é importante que se esclareçam três pontos fundamentais: a definição precisa do que é bolha imobiliária; os indícios reais de sua existência; e os efeitos colaterais na economia interna se acontecer um eventual “estouro da bolha”.

Bolha imobiliária pode ser definida como aumento generalizado dos preços dos imóveis, não vinculado a fundamentos econômicos, dissociado das normais flutuações de mercado, e que aconteça por mera expectativa de aumento futuro, ou seja, por especulação.

No momento em que uma bolha começa a existir, o combustível para seu desenvolvimento é a concessão de crédito imobiliário irresponsável, condição para que a oferta aumente independente da demanda, e haja, portanto, um descolamento perigoso.

Um dos fatos apontados por analistas acerca do cenário brasileiro como indício da existência de bolha é a diminuição na rentabilidade da locação em função do preço dos imóveis. Na verdade, tal relação está ligada, diretamente, aos custos de oportunidade estruturados na economia do país, e não à eventual existência de bolha.

Se compararmos a rentabilidade de locação do Brasil com a de outros países isso fica claro. O “Global Properties Guide” publicou uma lista com a rentabilidade da locação versus os preços dos imóveis nos vários países do mundo em 2013. No Brasil, a rentabilidade média anual foi de aproximadamente 6,3%, maior que a de outros países nos quais claramente não existe bolha imobiliária - como França (3,6%), Áustria (3,8%), Suíça (2,9%), Inglaterra (2%), e Taiwan ( 1,5%).

Partindo da definição de bolha imobiliária, será que no Brasil os imóveis, em sua grande maioria, são adquiridos por investidores desinformados, que direcionam seus negócios guiados somente pela expectativa futura de valorização dos preços? Seguramente não.

Na Caixa Econômica Federal, agente financeiro que concentra aproximadamente 70% de todos os financiamentos imobiliários concedidos no País, mais de 70% dos mutuários adquirem seu primeiro imóvel para moradia e, nesta condição, não estão especulando. Além disso, a concessão de financiamento no Brasil é extremamente responsável. Nos Estados Unidos, enquanto a relação entre o valor do financiamento e o valor do imóvel chegava a 120%, aqui não ultrapassa a média de 65%.

Portanto, o mercado brasileiro opera em bases sólidas e alicerçadas em uma demanda consistente e baseada no bônus demográfico pelo qual o País atravessa.

As flutuações de preço são efeitos normais de mercado e relacionados à oferta e demanda. Embora os preços tenham subido a taxas consideráveis nos últimos anos, esse movimento de alta representa um processo de recuperação. Se calcularmos o aumento dos preços dos imóveis nos últimos 10 anos e descontarmos a variação do INCC (Índice Nacional de Construção Civil), o aumento real foi de 55% em uma década. Essa variação não pode ser considerada preocupante.

E partindo para um raciocínio completamente absurdo: ainda que existisse uma bolha no Brasil, que um dia viesse a estourar, seus efeitos não se aproximariam aos dos Estados Unidos, onde a relação entre os financiamentos imobiliários e o PIB é quase dez vezes maior do que no Brasil.