Ordem de despejo: quando e como alguém pode ser retirado à força de casa?

O caso do cantor Belo e a mulher dele, Gracyanne Barbosa, que receberam uma ordem de despejo de um imóvel alugado por eles em São Paulo, chamou a atenção para o risco de descumprimento do contrato. A desocupação feita por via judicial costuma acontecer quando quem aluga um imóvel acumula atrasos no pagamento do aluguel.

Este é o último recurso usado pelos proprietários que têm problemas legais com seus inquilinos, mas os procedimentos para solicitação do despejo são bem mais simples do que muitas pessoas imaginam.

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No caso do casal, o proprietário rescindiu o contrato e cobrou o pagamento de aluguéis, IPTU e contas de consumo em atraso, num total de R$ 221.159,86.

Como acontece o despejo?

Uma ordem de despejo é emitida pela Justiça após um proprietário acioná-la para retirar quem está morando em seu imóvel. A ação está prevista na Lei do Inquilinato (lei federal n. 8.245/1991).

Em um contrato de aluguel, ambas as partes assinam um acordo e, por isso, deveriam cumprir com as cláusulas. Quando isso não ocorre, por exemplo quando o inquilino não paga o aluguel, a Justiça autoriza a desocupação.

Antes do despejo, várias situações estão previstas em lei, como notificações e tentativas de negociações das dívidas.

O que leva ao despejo?

Há muitas razões específicas dispostas na lei, que podem resultar no procedimento:

• falta de pagamento;
• descumprimento de cláusula contratual;
• término do prazo para locação;
• rescisão de contrato não cumprida;
• morte do locatário (sem sucessor legítimo).

Caso o inquilino se encaixe em uma dessas situações, recebe um pedido de desocupação do imóvel alugado. Caso se recuse a sair dentro do prazo estabelecido, então o proprietário pode entrar com uma ordem de despejo.

Quais são os passos para a desocupação?

O primeiro passo para uma ordem de despejo, de acordo com a Lei do Inquilinato, é quem aluga registrar o valor devido de aluguel.

Depois, junto a um advogado especializado na lei ou um defensor público, o dono do imóvel faz uma petição inicial por falta de pagamento do aluguel, por exemplo, e assim cobra os valores e encargos.

A próxima etapa é reunir todos os documentos necessários e ajuizar a ação. São eles:

• Contrato de Locação, que deve ser reconhecido em cartório;
• Boletos em aberto dos pagamentos, cheques devolvidos;
• Envio de notificações;
• Todos os registros de comunicação com o inquilino (conversas de Whatsapp, e-mail, telefonemas, etc);
• Comprovação de recebimento pelos Correios, ou Cartório.

Feito isso, basta aguardar a decisão liminar ou sentença processual.

Existe também a possibilidade de requerer liminarmente a desocupação do imóvel (mandado de despejo). O artigo 59 da Lei do Inquilinato diz:

"Conceder - se - à liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo".

Depois da audiência, uma ordem judicial autoriza ou não o despejo do inquilino, e a ação será acompanhada de um Oficial de Justiça e policiais.

Abandono de imóvel

Uma situação muito comum é o inquilino abandonar o imóvel durante o processo de despejo e não quitar a dívida. Se ocorrer após ajuizada a ação, o locador poderá tomar posse do imóvel.

Após a desocupação do imóvel, uma vistoria deve ser realizada para verificar o estado da edificação. Um vínculo de aluguel só é encerrado com a entrega do imóvel nas mesmas condições que o locatário recebeu, no início do contrato.

Depois da vistoria, se forem constatados prejuízos ao imóvel, o proprietário pode entrar com ação judicial para cobranças contratuais pendentes, referentes aos encargos e danos.