Número de microapartamentos em SP explode e sobe 3.427% em seis anos

Em 2016, as construtoras lançaram 461 unidades com dimensões de até 30 metros quadrados na capital paulista. Ano passado, o mercado imobiliário colocou 16.261 unidades à venda.

Mais pessoas morando sozinhas, mudanças no modo de vida e alterações no Plano Diretor estão por trás desse crescimento vertiginoso. A Prefeitura de São Paulo tenta mudar a lei para frear a construção de imóveis ultracompactos.

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• 14,9% dos domicílios brasileiros tinham um único morador em 2021 --10,7 milhões de pessoas --, segundo a Pnad Contínua divulgada ano passado pelo IBGE.
• Em 2012, esse índice era de 12,2% -- 7,5 milhões de pessoas.

O morador que compra um estúdio em São Paulo é o jovem adulto que deu os primeiros passos na carreira, afirma Claudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo). Trata-se de um morador com estilo de vida diferente de seus pais e mantém hábitos menos caseiros.

Ele usa aplicativos de celular para se locomover, passa muito tempo no trabalho e quase não come em casa, diz Reinaldo Fincatti, diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio). O pouco tempo no microapartamento também se explica pelo grande número de atividades lazer — cinema, shows, festas, restaurantes e outros.

Concentração em áreas nobres

As zonas oeste e sul abrigam juntas 3 a cada 4 microapartamentos colocados à venda (72,6%), entre os lançamentos do ano passado.

Sozinho, o bairro de Pinheiros (zona Oeste) teve 2.991 lançamentos (18,4% do total da cidade).

Pinheiros está incluído Vila Madalena, bairro da moda e com infraestrutura de lazer para os jovens."
Claudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP

Viver num imóvel de até 30 metros quadrados, porém, significa abrir mão de facilidades — o que falta no apartamento é oferecido na estrutura do condomínio, ressalta o vice-presidente do Secovi. "A ideia é colocar o que faz falta no apartamento na área comum do prédio: espaço gourmet, salão de festa, várias churrasqueiras, academia bem montada, fachada ativa com conveniência no térreo", diz.

Consequências negativas da falta de espaço

Com dimensões tão diminutas, muitas vezes os microapartamentos têm problemas que vão além das dimensões enxutas. O diretor da Embraesp cita a ventilação deficiente, iluminação externa precária e falta de privacidade caso duas pessoas dividam o ambiente. É menos comum, mas ocorre de casais serem os compradores.

Reinaldo pondera que fazer home office num lugar tão pequeno se torna complicado. Ele defende uma pesquisa para determinar o impacto na saúde mental dos moradores.

Acaba que a cozinha é integrada com a sala e a área de serviço. No fim, tem o tanque ao lado da pia e próximo do sofá. Como faz home office neste apartamento?"
Reinaldo Fincatti, diretor da Embraesp

Plano Diretor incentivou microapartamentos

O modelo imobiliário de São Paulo que desembocou no boom de estúdios é consequência do Plano Diretor de 2014. O vice-presidente de Imobiliário do SindusCon-SP, Odair Senra, explica que a legislação priorizou a construção de prédios próximo a corredores de ônibus, estações de metrô e de trem.

A ideia era ter muita gente morando perto destes eixos de transporte e foi fixado um número mínimo de unidades por prédio, o que levou ao encolhimento dos apartamentos. "O conceito foi adensar onde tinha eixos [de transporte público]. Passou-se a fazer muitos apartamentos menores."

Prefeitura quer frear tendência

O Plano Diretor será atualizado neste ano e a prefeitura quer criar mecanismos para diminuir a construção de microapartamentos. O secretário municipal de Urbanismo e Licenciamento, Marcos Duque Gadelho, afirma que a intenção era fazer imóveis próximos aos eixos de transporte e as pessoas usarem estes corredores, o que não ocorreu.

Outra proposta do Plano Diretor era que os apartamentos grandes tivessem somente uma vaga de garagem, o que foi burlado. As construtoras fizeram prédios com imóveis de diferentes metragens. Os microapartamentos tinham direito a uma vaga, que não era ocupada e acabava vendida ou alugada para os vizinhos.

Na prática, o Plano Diretor não desafogou o trânsito. Proprietários de apartamentos maiores mantiveram a possibilidade de ter mais de um carro.

A prefeitura pretende passar a cobrar das construtoras que optarem por fazer garagens que sirvam imóveis de até 35 metros quadrados. A proposta será entregue à Câmara Municipal.

O histórico mostra uma tendência.

• Em 2012, a metragem média dos lançamentos em São Paulo era de 73,12 metros quadrados.
• No ano passado, a média foi de 46,58 metros quadrados.

Futuro incerto dos microapartamentos

Além da mira da prefeitura, a lei da oferta e da demanda pode ameaçar a sobrevida dos estúdios. Caso os juros continuem altos, será uma incógnita se compradores terão fôlego financeiro para comprometer mais de 30% da renda com a casa própria. A taxa elevada faz as parcelas aumentarem e os estúdios podem acabar em locais menos cobiçados atualmente.

A outra possibilidade é situação econômica melhorar, e a clientela ter dinheiro para comprar apartamentos maiores.