Inquilinos descumprem regras de isolamento e são despejados no Guarujá

Inquilinos de dois apartamentos do Condomínio Golden Sun, localizado no Guarujá, litoral de São Paulo, receberam ordem de despejo pela Justiça após a insistência em utilizar as áreas sociais e de lazer do conjunto de edifícios, como academia de ginástica, playground e até mesmo a piscina. Como se não bastasse, ainda teriam promovido festas em seus apartamentos durante a madrugada, com direito a convidados, em meio à pandemia de covid-19, doença causada pelo novo tipo de coronavírus.

Localizado na praia da Enseada, um dos pontos nobres do Guarujá, o condomínio Golden Sun é um empreendimento composto por três blocos de edifícios, com unidades que variam entre 67 e 71 metros quadrados cada. Em sites de imobiliárias, é possível encontrar apartamentos para locação (R$ 2,4 mil em média por mês) e também para venda (R$ 500 mil em média). O conjunto fica a três quadras de distância da praia e possui ampla área de lazer com academia, piscina, playground, quadra poliesportiva e salão de festas.

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O Judiciário tem evitado conceder ordens de despejo durante a quarentena. Há até um projeto de lei (1.179/2020), já aprovado pelo Senado e aguardando sanção presidencial, que também proíbe esse tipo de medida por meio de liminares até o dia 30 de outubro, por conta da pandemia. Apesar desse entendimento, os dois casos analisados por juízes do litoral paulista levaram à conclusão de que a conduta dos locatários estaria colocando em risco a saúde e a tranquilidade dos demais moradores. Por essa razão, foram tratados como excepcionais pelos juízes que decidiram pelo despejo.

Os processos foram encaminhados à Justiça após diversas tentativas de negociação amigável, como avisos, reclamações de outros condôminos por escrito e expedição de multas, o proprietário dos apartamentos resolveu entrar na Justiça com pedido de liminar para despejar os inquilinos, pois poderia ser responsabilizado a arcar com os valores das multas, em caso de falta de pagamento.

"É de responsabilidade do locador o pagamento de taxas e multas que não são honrados pelos inquilinos", explica o advogado responsável pelo caso, Caio Mário Fiorini Barbosa, do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra - Sociedade de Advogados.

"Havia uma decisão do corpo diretivo do condomínio de suspender as atividades sociais e bloquear o acesso às áreas de lazer. Os locatários sabiam disso, foram alertados e, mesmo assim, não quiseram respeitar a decisão da maioria".

Barbosa explica que foi preciso se valer do Código de Processo Civil para garantir celeridade da ordem de despejo. Isso porque o artigo 59 da Lei do Inquilino (Lei 8.245 de 1991), que trata das hipóteses de despejo liminar, não contempla esta hipótese em exame. Assim, em regra, o despejo só seria cumprido após a sentença, o que levaria meses.

"Na atual situação de pandemia, de nada adiantaria se os despejos ocorressem somente no fim da ação. Por isso, me baseei no artigo 300 do Código de Processo Civil para compor o processo, de forma a entrar com tutelas de urgência, que são uma espécie de liminar. Precisávamos de uma medida imediata, pois os inquilinos do meu cliente estavam fazendo uso indevido de áreas comuns cujo acesso havia sido previamente bloqueado. E estavam ainda realizando festas, eventos em suas unidades, com aglomeração de pessoas, o que neste momento é absolutamente inadequado", diz o advogado.

O juiz Gustavo Gonçalves Alvarez, da 3ª Vara Cível do Guarujá, destacou em um dos processos (1003154-24.2020.8.26.02 23) que o conjunto de provas reunidas pelos advogados do locador evidenciam "o reiterado descumprimento das normas do condomínio pelos réus, em época tão sensível que a população vivencia".

Entre as provas, figuram diversas reclamações por escrito de condôminos do edifício. Os documentos ajudaram a apontar, segundo a decisão, "comportamentos anti-sociais, como utilização de som em volume superior ao permitido e em horários inconvenientes, bem como a utilização de área comum desativada de forma precária por conta da pandemia do covid-19". O magistrado ainda acrescentou que diversos outros condôminos, incomodados com a atitude dos inquilinos dos dois apartamentos em questão, "estão rescindindo seus contratos em virtude das atitudes lamentáveis tomadas pelos réus juntamente com outros condôminos".

Outro ponto que pesou em sua decisão foi o fato de que a situação de descumprimento das regras por parte dos locatários não se reverteu mesmo com a imposição da primeira multa. O que, segundo o juiz, "poderá gerar agravamento das multas e aumento do risco de que o prejuízo final, caso não concedida a liminar, inverta a finalidade da locação". A decisão é do dia 29 de abril e os inquilinos terão um prazo de 15 dias para que possam desocupar o imóvel.

O segundo caso de inquilinos do Condomínio Golden Sun que reincidiram em má conduta durante a pandemia foi julgado pela juíza Gladis Naira Cuvero, da 2ª Vara Cível do Guarujá (processo nº 1003501-57.2020.8.26.0223). Na decisão, a juíza também assinala a existência de reiteradas reclamações oficiais por parte dos condôminos, com aplicação de duas multas. "Tais fatos indicam o desrespeito à convenção e regulamento interno do condomínio e ao sossego condominial (artigo 1336, inciso IV do Código Civil por analogia a sua condição de morador do imóvel)". De acordo com a decisão, os locatários também terão 15 dias para desocupar o imóvel, prazo que se encerra dentro de alguns dias.

O advogado que cuida do caso reitera que os inquilinos ainda podem recorrer da decisão, impetrando um recurso junto ao Tribunal, de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo das decisões. "Porém, até o momento, não registramos nenhum pedido nesse sentido. Esperamos que ambos os casos sejam resolvidos de forma amigável", concluiu.

Mudanças em andamento

A expectativa do setor de administração imobiliária é de que casos como os do Condomínio Golden Sun comecem a surgir em todo o País, principalmente por conta das dinâmicas de regramento impostas pela pandemia. O fato é que ainda há muitas mudanças a caminho, determinadas por medidas provisórias, portarias e projetos de lei.

Joelma Rivero, proprietária da Riveros Administração de Bens e Condomínios, lembra que foi aprovado recentemente pela Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 1179/20, de autoria do Senado, que cria regras transitórias para as relações jurídicas privadas durante a pandemia de covid-19, como contratos, direito de família, relações de consumo e entre condomínios. Com algumas mudanças, o projeto segue agora de volta ao Senado para aprovação.

"Esse projeto de lei garante ao síndico autonomia para proibir, por exemplo, festividades e/ou reuniões dentro de apartamentos", alerta Joelma. Na sua opinião, a medida, aprovada na Câmara em sessão remota realizada no dia 14 de maio, promete ainda muita polêmica, pois "esbarra em direitos fundamentais do individuo", podendo configurar em inconstitucionalidade no seu cumprimento.

"Diante de tamanha incerteza do que é certo ou errado, como administradora de condomínios há 25 anos, aconselho que estes tipos de infrações sejam tratados de forma administrativa, com orientações do síndico aos moradores e, na impossibilidade de cumprimento das regras básicas para evitar a disseminação do covid-19, que seja adotadas medidas judiciais sim, com remédios processuais mais urgentes. O que, na minha opinião, deveria se ater apenas à proibição do ingresso de pessoas a determinada unidade, quantidade de pessoas por metro quadrado, tendo em vista que o direito de todos sobrepõe ao individual".

Conflitos em condomínio: limites e responsabilidades

O professor e vice-coordenador do Mestrado em Direito da Saúde da Universidade Santa Cecília (Unisanta), Marcelo Lamy, tem acompanhado muitas notícias de conflitos em condomínio em razão do atual quadro pandêmico. Os limites e as responsabilidades dos síndicos, os direitos e deveres dos condôminos costumam ser as pautas principais.

Ele afirma que os casos de despejo ocorridos no Guarujá são diferenciados, pois o proprietário pediu pela via judicial a desocupação de seus imóveis pelos seus inquilinos, por estarem descumprindo as ordens condominiais de restrição de uso das áreas comuns e esses atos colocariam o proprietário em risco de ter de arcar com as multas correspondentes.

O professor explica que o descumprimento de ordens legais (determinadas pelo poder público) e/ou de ordens condominiais (determinadas pela assembleia, mas que também costumam integrar obrigação contratual dos inquilinos) que visem impedir a propagação da doença contagiosa do coronavírus, amplamente justificadas pelas comunidades internacionais, constitui, em primeiro lugar, infração suficiente para considerar o contrato de locação desfeito, nos termos do artigo 9, II da Lei do Inquilinato. E, em segundo lugar, crime contra a saúde pública previsto no artigo 268 do Código Penal.

"Em razão disso, justificável me parece, à distância, sem conhecer maiores detalhes do caso, a ação de despejo empreendida. Deveria, no entanto, o condomínio também ter comunicado às autoridades sanitárias e policiais o caso. Medidas mais severas, como as criminais, poderiam ser incitadas.

Em outras palavras, se o foco da ação é apenas o risco patrimonial do proprietário, parece-me frágil e questionável medida tão gravosa que deixe os inquilinos também sem moradia. Mas se as justificativas são a proteção da saúde coletiva, o despejo é acertado e até insuficiente. Há que se promover também a persecução penal".

Lamy alerta para o fato de que o despejo por falta de pagamento durante a pandemia já está, no atual regime jurídico vigente, proibido. Ele afirma que a lei que se quer aprovar sobre isso está em tramitação apenas para explicitar, "para que não haja dúvidas entre os envolvidos de que a função social do contrato exige a manutenção dos contratos de aluguel se o inquilino, por motivo de força maior, está impedido de pagar". No seu entendimento, a caracterização de que a inadimplência surgiu em decorrência da calamidade pública (e não por outros motivos) é suficiente para que o inquilino não seja constituído em mora (artigo 396 do Código Civil) e não possa ser, portanto, considerado inadimplente.

"Aos síndicos, recomendo realizar assembleias virtuais e aprovar todas as medidas restritivas de seu condomínio referentes à convivência e ao uso das áreas comuns para o atual contexto. Os síndicos estão investidos no poder de tomar medidas constritivas de urgência relacionadas às áreas comuns, mas convém ratificar as medidas passadas que tomou e aprovar regras paro o futuro via assembleia. Evita-se, assim, o questionamento de elas serem as adequadas. Por outro lado, quando a situação ultrapassa os seus limites de atuação, como as que exigem o poder de polícia, que eles acionem as autoridades competentes quantas vezes for preciso".