Prefeitura dá aval para obra de shopping em 'ilha' da marginal Pinheiros

A prefeitura de São Paulo aprovou o alvará para a construção de um conjunto de prédios e de um novo shopping na “ilha” em frente ao shopping Cidade Jardim, na marginal Pinheiros. A aprovação, publicada no Diário Oficial de 11 de agosto, prevê a construção de uma torre de 135 metros à beira do rio Pinheiros.

Para o início das obras, a construtora JHSF precisa apenas assinar um termo para definir a contrapartida ambiental à derrubada de parte das árvores do terreno e doar uma área do lote para que sejam feitas vias de acesso e calçada.

Criticado por moradores da região e pelo Ministério Público, o empreendimento deve mudar permanentemente o traçado da marginal no sentido zona sul. O terreno que vai abrigar quatro andares de shopping e uma torre de escritórios não tem acesso viário e está localizado entre o rio e a pista expressa da marginal.

"Querem transformar bairros verdes, como o Cidade Jardim, Morumbi, Vila Andrade e Panamby em um paliteiro de prédios.  Há que se respeitar o direito de propriedade e de empreender; mas tudo tem limites. São áreas com inúmeras nascentes e bacias hídricas, e isso não é levado em conta. Vamos transformar a cidade em um grande deserto”, afirma o advogado Roberto Delmanto Jr, que lidera a associação SOS Panamby.

Entre os questionamentos feitos à aprovação da obra estão sua localização, em área que deveria ser de proteção ambiental, e a recente inclusão do terreno em uma operação urbana de 2001 pela CTLU (Câmara Técnica de Legislação Urbanística), o que garante a edificação de um prédio maior do que o que permitiria a Lei de Zoneamento da cidade.

A Câmara de Vereadores realizará uma audiência pública na próxima segunda-feira (21) para discutir a decisão da CTLU.

Terreno público

A “ilha” entre a marginal e o rio Pinheiros era um terreno público desde 1925, quando as margens alagáveis do rio foram desapropriadas para proteção ambiental. Em 2011, no entanto, a Emae (Empresa Metropolitana de Águas e Energia) vendeu por licitação a área. A construtora JHSF arrematou o lote de 15,3 mil m² por R$ 16,1 milhões (cerca de R$ 1.052 o metro quadrado).

Conhecida por seus empreendimentos de alta renda, como o shopping Cidade Jardim, a JHSF deu entrada em 2012 com o pedido de construção na área. O empreendimento batizado de São Paulo Office Tower prevê quatro andares de shopping e uma torre de escritórios com 31 andares. O empreendimento terá 3,8 mil vagas de estacionamento.

Para que tal obra seja possível em uma área que tem o zoneamento residencial, a construtora pediu a inclusão do terreno na Operação Urbana Água Espraiada, de 2001. Dessa maneira, a JHSF pagaria à prefeitura uma taxa para construir além da permissão convencional. A decisão favorável foi tomada pela CLTU.

"Um dos grandes questionamentos é se a CTLU teria autoridade para alterar a redação e fazer a interpretação de leis dessa forma, uma vez que o mapa da Operação Urbana suscita a dúvida se o terreno poderia ser incluso", afirma uma das advogadas da Associação Amigos da Cidade Jardim, Tatiana Parisotto.

A prefeitura, por meio de nota, diz que os mapas da Operação Urbana tinham uma desconformidade entre o desenho e a descrição e a decisão da câmara resolveu isso. “No desenho, o imóvel em tela era cortado parcialmente pela linha do perímetro. Essa desconformidade foi solucionada por meio de consulta e posterior pronunciamento da CTLU." 

Questões ambientais

A construção do empreendimento é questionada pela Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo por prejuízo ao erário pela venda do terreno e pelas possíveis restrições ambientais que o terreno possa ter.

O Código Florestal prevê a preservação permanente de 50 metros às margens de grandes cursos d’água. Urbanistas ouvidos pela reportagem questionam o empreendimento com base nesses números, já que a APP (Área de Proteção Permanente) não estaria sendo respeitada. A própria prefeitura assume que parte do terreno está inserido em APP.

Questionada sobre a aprovação de construção em um lote tão próximo ao rio, a prefeitura de São Paulo afirma que "é responsabilidade do empreendedor, providenciar junto aos órgãos ambientais todos os licenciamentos necessários, caso contrário não terá a licença para iniciar a obra".

No entanto, o alvará de aprovação da obra foi concedido sem questionar o licenciamento ambiental em relação ao rio, apenas ao corte de árvores. A obra deve derrubar 62% das árvores do terreno, de acordo com o projeto. Entre as 150 que serão cortadas, estão 29 exemplares nativos, 91 exóticos e 18 eucaliptos e pinheiros.

Impacto no trânsito

O empreendimento é considerado de “significativo impacto na vizinhança ou na infraestrutura urbana” e vai ser construído entre vias classificadas como “estruturais”, segundo o próprio projeto protocolado na prefeitura.

No projeto da obra, não se discute o impacto que as obras e o empreendimento terão no trânsito da principal ligação viária da cidade com a zona sul da capital. As obras viárias que serão feitas dizem respeito apenas a resolver a entrada no empreendimento, que não tem frente para uma via oficial da cidade.

Em parecer da prefeitura, um técnico levantou a questão defendendo que se esperasse abrir uma rua para permitir a construção, já que o terreno está irregular para uma construção desse porte. Na autorização da prefeitura, a abertura de uma rua ficou condicionada ao final da obra e será custeada pela construtora. São previstos 30 meses de obra.

Em relação ao empreendimento, a JHSF informou por meio de sua assessoria de imprensa que "o projeto ainda está em fase de estudo". "A JHSF informa que firmou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público Estadual (MPE) por meio do qual acordou que oferecerá obras com contrapartidas até o limite de 8%, ou seja, acima dos 5% exigidos por lei", conclui a nota.

O TAC foi assinado com o Ministério Público em 2012 e diz respeito a uma série de obras da construtora naquela margem do rio, entre elas um condomínio de luxo que também está sob questionamento no MP.