SP: Lei de Zoneamento é aprovada com licença para obra em zona de proteção

O texto também prevê que o tombamento de imóveis na capital deve ser submetido à Câmara Municipal. Outro trecho, incluído hoje, determina que o Conpresp (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental) envie à prefeitura os pedidos de tombamento — que passarão a ser avaliados pelos vereadores antes de entrar em vigor. Atualmente, o conselho pode tombar imóveis por conta própria. A oposição afirma que a mudança tornará o processo mais lento.

Aliado defende mudanças na regra de tombamento. Rubinho Nunes (União Brasil) disse que o Conpresp fazia legislação "de acordo com sua conveniência" e a participação da Câmara nos tombamentos deve tornar os processos "mais criteriosos". A renovação dos tombamentos existentes também deverá ser submetida à Câmara Municipal.

Permissão para novas construções em áreas verdes visa regularização fundiária, diz vereador. Segundo Rodrigo Goulart (PSD), a novidade não muda as regras gerais de ocupação nesses espaços. A área ocupada pela edificação não pode ultrapassar 15% do terreno, por exemplo, e o licenciamento deve ser submetido às secretarias municipais de urbanismo e do verde.

A revisão da Lei de Zoneamento pode impactar 40 mil imóveis, aponta estudo. Levantamento do Instituto ZeroCem chegou ao número, após contabilizar imóveis com até 3 andares nas proximidades de corredores de ônibus e estações de trem e metrô, que — pelas novas regras — poderiam ser substituídos por outros maiores.

A oposição e especialistas reclamam das mudanças. O processo de tombamento de imóveis deve ficar mais lento e as obras nas Zepams devem fragilizar a proteção concedida hoje nessas áreas, dizem vereadores que não são da base. Urbanistas afirmam que a liberação de prédios mais altos perto de corredores de ônibus e estações de trem e metrô terá impacto na organização da cidade como um todo.

A Lei de Zoneamento define tipos de construções permitidas para as diferentes regiões. O texto também determina parâmetros que podem variar conforme o local. Oficialmente chamada de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, a norma foi atualizada pela última vez em 2016, na cidade de São Paulo.

Na prática, o que foi alterado?

Os vereadores querem aumentar o número de moradias nas áreas mais estruturadas da cidade. Para isso, os limites de quanto se pode construir nessas regiões foram aumentados. Mas especialistas questionam que impacto o aumento do número de imóveis terá no trânsito e na infraestrutura.

O texto aumenta de 16 para 20 andares a altura máxima dos prédios residenciais nas chamadas Zonas de Centralidade. Elas estão localizadas no centro dos bairros e concentram atividades comerciais, mas também podem abrigar residências. Um exemplo é a região nas proximidades do metrô Sacomã, no Ipiranga.

O projeto sobe de nove para 14 andares a altura máxima dos edifícios para moradia nas Zonas Mistas. Elas se caracterizam pela combinação de imóveis residenciais e comerciais. Esse tipo de zona é o predominante hoje em bairros como Perdizes, Pompeia e Cambuci.

A zona com incentivo à construção perto de corredores de ônibus e estações de trem e metrô cresce 34% em relação ao tamanho atual. O percentual reflete o aumento de 300 para 400 metros na distância máxima das quadras contempladas pelo incentivo, no caso dos corredores de ônibus, e de 600 para 700 metros, no caso das estações de trem e metrô — assim como a exclusão de locais com rios, ruas com menos de 10 metros de largura e outros fatores que restrinjam a ocupação.

Nem todos os locais nas proximidades de estações e corredores terão incentivos à construção. Pontos no Bixiga, na região central, nas proximidades do Mirante de Santana, na zona norte, e em outras áreas com características "singulares" ou "dotadas de identidade e memória" serão preservados.

A proposta permite que se construa duas vezes mais perto de corredores de ônibus e estações de trem e metrô do que no restante da cidade. Pelo texto, novos empreendimentos nesses locais podem ter área construída de até quatro vezes o tamanho do terreno — contra limite máximo de duas vezes para outras regiões.

As áreas com previsão de receber estações e corredores de ônibus também têm acesso ao incentivo. É o caso do Corredor Norte-Sul, que abrange vias que vão do Centro a Parelheiros. Para acessar o incentivo, a construtora deve pagar 20% a mais de outorga onerosa (a taxa cobrada pelo direito de construir na cidade).

Novos prédios nas duas últimas quadras da Avenida Rebouças antes da Faria Lima poderão ser 50% mais altos do que são hoje. A flexibilização só vale para as quadras do lado dos Jardins. O texto mantém as restrições para construir que existem nas outras quadras da via — que ficam do lado dos Jardins e são tombadas.

Shoppings, templos e hospedagem

Shoppings e templos poderão ter área máxima superior a 20 mil metros quadrados e trecho de frente com mais de 150 metros. Hoje, esse benefício está restrito a construções como bases militares, cemitérios e estádios — entre outros. A criação de novos centros comerciais e igrejas maiores deve impactar o trânsito.

Um mecanismo do texto busca frear uso de apartamentos para hospedagem. A proposta prevê uma verificação da renda familiar na venda de apartamentos construídos com incentivos. Segundo o vereador Rubinho Nunes (União Brasil), a meta é garantir a destinação à HIS e evitar que imóveis virem locais para hospedagem — anunciados em aplicativos.

Dark Kitchens podem ter até 500 metros quadrados e abrigar de 3 a 10 cozinhas. Popularizados na pandemia, esses espaços são usados por restaurantes para produção de refeições vendidas por meio de apps. A primeira versão do texto não contemplava a questão e isso foi criticado por especialistas.

Como foi a votação

Câmara teve esquema de segurança reforçado para votação. Diferentemente de ocasiões anteriores, a entrada de cidadãos na casa com garrafas de água foi proibida, por exemplo. Apesar dos cuidados, as galerias para o público estavam vazias no começo da sessão.

Oposição deve levar pontos da proposta aprovada à Justiça. De acordo com a vereadora Silvia da Bancada Feminista (PSOL), o partido deve submeter mudanças relacionadas a tombamento e novas construções em áreas verdes e no miolo de bairros à apreciação do Supremo Tribunal Federal, por meio de uma ação direta de inconstitucionalidade.

A proposta foi aprovada por 46 votos a oito na 1ª votação. Realizada no último dia 12, a votação serviu de termômetro para a sessão de hoje. Na ocasião, só um vereador não votou: Rodolfo Despachante (Progressistas).

A votação encerra a revisão das regras urbanísticas da cidade. O processo foi iniciado no meio do ano, com a revisão do Plano Diretor Estratégico, aprovada por 44 votos a 11, em 26 de junho.

O que dizem os envolvidos

No fim, o processo de revisão da Lei de Zoneamento deu o que as construtoras queriam e muito mais, mas quase não ouviu as demandas da sociedade civil
Toninho Vespoli (Psol), vereador em São Paulo

Precisamos dar todo o incentivo à habitação de interesse social em todas as regiões da cidade. Não estamos dizendo que Zepam precisam ter mais construção, mas não dá pra deixar de possibilitar essas construções
Rodrigo Goulart (PSD), vereador em São Paulo

O adensamento da cidade longe dos eixos de transporte público é ruim, porque vai significar mais pessoas usando carro
Silvia da Bancada Feminista (PSOL), vereadora em São Paulo

Há uma oportunidade de preservar o patrimônio sem deixar de modernizar São Paulo com as mudanças em relação ao Conpresp. Não vamos ficar mais reféns das decisões de um colegiado fechado
Rubinho Nunes (União Brasil), vereador em São Paulo